Цены на жилье в Греции продолжают расти на фоне высокого спроса со стороны иностранных покупателей, роста активности в сфере жилищного строительства и продолжающегося экономического роста в стране. Это говорит об улучшении экономической ситуации в стране в целом и о рынке жилья в частности. Сегодня достаточно предложений на материке и на островах.
В городских районах Греции цены на жилье выросли на 10,76% в 1 квартале 2024 года по сравнению с годом ранее, после роста на 12,48% в 4 квартале 2023 года, 13,05% в 3 квартале, 15,22% во 2 квартале и 15,91% в 1 квартале, согласно данным, опубликованным Банком Греции. Это был десятый квартал подряд двузначного роста цен на жилье.
С поправкой на инфляцию цены на жилье в городах выросли на 7,31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1 квартале 2024 года.
В квартальном исчислении цены на жилье в городских районах Греции выросли на 2,4 % (2,76 % в реальном выражении) в 1 квартале 2024 года.
Несмотря на значительный рост, цены на жилье в Греции оставались относительно ниже, чем в большинстве европейских стран, что привлекало в страну многих иностранных инвесторов.
Годовое изменение цен на жилье в Греции (Источник: CanvasJS.com)
Цены на жилье продолжают активно расти в крупных городах:
Спрос со стороны иностранных покупателей жилья стремительно растет. В 2023 году общий объем покупок недвижимости иностранными покупателями, на долю которых приходится от 80 до 85 % всех покупок недвижимости в Греции в год, достиг рекордной отметки в 3 млрд евро, после того как в 2022 году он вырос на 68 %, а в 2021 году - на 34,4 %.
Иностранных инвесторов привлекает Греция, главным образом, благодаря программе «Золотая виза», которая предлагает вид на жительство инвесторам, не входящим в ЕС, покупающим или арендующим недвижимость стоимостью более 250 000 евро. Однако в августе 2023 года стоимость греческой «Золотой визы» была удвоена до €500 000 в наиболее популярных районах страны. План действует в течение пяти лет и может быть продлен.
Судя по всему, этот шаг не окажет существенного влияния на повышение доступности недвижимости для греков и не отпугнет иностранных инвесторов. Спустя пять месяцев после изменения политики (август-декабрь 2023 года) заявки на получение «золотой визы» подали 3626 инвесторов, что примерно на 60 % больше, чем за тот же период в 2022 году.
Недавно правительство объявило, что с 31 августа 2024 года инвестиционные требования для программы «Золотая виза» будут увеличены до 400 000 евро для зон, которые в настоящее время требуют инвестиций в недвижимость в размере 250 000 евро, и до 800 000 евро для зон, которые в настоящее время требуют инвестиций в размере 500 000 евро.
После активного восстановления экономики после пандемии общий рост замедлился. В 2023 году экономика Греции выросла на скромные 2 % по сравнению с годом ранее, что резко замедлило темпы роста по сравнению с годовыми показателями в 5,6 % в 2022 году и 8,4 % в 2021 году. Тем не менее, по данным Европейской комиссии, этот показатель остается значительно выше долгосрочного роста страны и среднего показателя по еврозоне. Рост экономики в прошлом году был обеспечен в основном за счет частного потребления, инвестиций в строительство и чистого экспорта.
Ожидается, что в среднесрочной перспективе экономика Греции останется здоровой: прогнозируемые темпы роста реального ВВП составят 2,2 % в этом году и еще 2,3 % в 2025 году.
На рынок недвижимости ежегодно приходится от 20 до 35 % от общего объема инвестиций в Греции. В 2023 году чистые прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в покупку недвижимости выросли на 8 % по сравнению с предыдущим годом и составили 2,13 млрд евро после ежегодного увеличения на 68 % в 2022 году и на 34,4 % в 2021 году и снижения почти на 40 % в 2020 году. Сейчас это самый высокий уровень, зафиксированный более чем за два десятилетия.
Но и до пандемии «COVID-19» иностранные инвестиции в недвижимость Греции активно росли. Чистые ПИИ в недвижимость выросли на 45,3% в 2016 году, 86,5% в 2017 году, 172,1% в 2018 году и еще 28,5% в 2019 году.
Согласно инвестиционному отчету компании Ernst & Young, Греция остается устойчивой и привлекательной для иностранных инвесторов, несмотря на неопределенность международной обстановки. Отчасти это связано с программой «Золотая виза». Программа «Золотая виза» была запущена в 2013 году, чтобы оживить рынок жилья после затяжного спада. Она предлагает вид на жительство инвесторам из стран, не входящих в ЕС, которые покупают или арендуют недвижимость стоимостью более 250 000 евро, по аналогии с Венгрией, Испанией и Португалией. Однако в августе 2023 года стоимость греческой «Золотой визы» была удвоена до €500 000 в самых популярных районах страны. План действует в течение пяти лет и может быть продлен.
Повышенные требования к инвестициям в недвижимость распространяются на северную часть Греческой Республики, центральный и южный секторы Афин в регионе Аттика, а также на острова Миконос, Санторини и муниципалитет Салоники.
По всей видимости, этот шаг не оказал существенного влияния на повышение доступности недвижимости для греков и не отпугнул иностранных инвесторов. В связи с этим правительство недавно объявило, что с 31 августа 2024 года инвестиционные требования для программы «Золотая виза» будут еще больше увеличены до 400 000 евро для районов, которые в настоящее время требуют инвестиций в недвижимость в размере 250 000 евро, и до 800 000 евро для районов, которые в настоящее время требуют инвестиций в размере 500 000 евро.
С 2014 по 2021 год 9 610 основных заявителей получили золотую визу в Греции. Затем, с 2022 по 2023 год, было одобрено в общей сложности 6 795 основных заявителей. С начала действия программы до 2023 года основным заявителям и их иждивенцам было выдано более 31 000 греческих золотых виз, что позволило инвестировать в Грецию более 2,6 миллиарда евро.
В период с 2014 по 2023 год наибольшее количество заявителей было из Китая, где было одобрено в общей сложности 7 186 виз, что соответствует доле в 63,6 %, за ним следуют Турция (8,1 %), Россия (6,7 %), Ливан (5,2 %) и Египет (3,7 %).
За первые четыре месяца 2024 года было подано 2 664 заявки на получение Золотой визы - на уровне прошлогоднего показателя в 2 632 заявки.
Помимо программы «Золотая виза», несколько других мер, введенных премьер-министром Кириакосом Мицотакисом, способствовали росту рынка жилья в последнее время:
Начиная с 2022 года, основные тарифы новой ENFIA будут следующими:
Кроме того, новая система расширяет 30%-ную скидку ENFIA на недвижимость стоимостью до 100 000 евро каждая, а 25%-ная скидка распространяется на недвижимость стоимостью от 100 001 до 150 000 евро. Новый закон также предусматривает уплату единого налога на недвижимость до 10 беспроцентных ежемесячных платежей, по сравнению с шестью траншами в 2021 году.
«По новым правилам восемь из десяти владельцев недвижимости будут платить по еще более низкой ставке», - сказал премьер-министр Мицотакис. «Значительная часть будет платить тот же взнос, а небольшое меньшинство, около 6 процентов, получит разумное увеличение».
Высокие налоги на недвижимость отпугивали многих потенциальных покупателей, поскольку со времен мирового финансового кризиса налоги на недвижимость выросли в семь раз.
Снижение налогов было одним из приоритетов правительства Мицотакиса.
В начале 2000-х годов Греция пережила большой бум цен на жилье. Агенты по недвижимости сообщали о 30-40-процентном ежегодном росте цен на недвижимость у моря в 2004 году. В Афинах цены на жилье выросли на 11,2 % в 2006 году, а в 2007 году замедлились до 6,2 %.
Когда в Греции разразился экономический кризис, цены на жилую недвижимость начали резко падать. В период с 2007 по 2017 год ВВП Греции на душу населения сократился на четверть, а цены на жилье в Афинах упали на 44,5 % (-49,5 % в реальном выражении).
Вот цены на жилье в Афинах за последние 16 лет:
Греция окончательно вышла из рецессии в 2017 году - рост экономики составил 1,1% в 2017 году, 1,7% в 2018 году и 1,8% в 2019 году.
Рынок жилья начал восстанавливаться в 2018 году, упав на 42,5 % (-47,7 % в реальном выражении) с 2007 по 2017 год. Цены на жилье в городах выросли на 3,51 % в 2018 году и еще на 7,46 % в 2019 году. В Афинах рост цен на жилье был еще более значительным - 4,67 % и 11,86 % за указанные два года.
И несмотря на то, что пандемия привела экономику к рецессии, а реальный ВВП сократился на огромные 9,3 % в течение 2020 года, рынок жилья остается устойчивым. Цены на жилье в Афинах выросли на 6,23 % (8,45 % в реальном выражении) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 2020 году.
К счастью, общие экономические условия с тех пор улучшились, и экономика будет расти на 8,4 % в 2021 году и еще на 5,6 % в 2022 году, в основном за счет ослабления ограничений, связанных с пандемией, и эффекта низкой базы предыдущего года.
Таким образом, цены на жилье в Афинах выросли на 11,61 % (6,86 % в реальном выражении) в 2021 году, в то время как цены в городских районах увеличились на 10,81 % (6,09 % в реальном выражении) за тот же период. В 2022 году рост цен на жилье в Афинах ускорился до 16,90 % (7,97 % в реальном выражении), а в городских районах - до 15,05 % (6,26 % в реальном выражении).
В 2023 году рынок жилья продолжал активно расти. Цены на жилье в Афинах выросли на 10,93 % (7,35 % в реальном выражении), а в городских районах - на 12,48 % (8,85 % в реальном выражении).
Быстрая урбанизация привела к резкой дихотомии между городской и сельской местностью. Соответственно, более 35% жилого фонда пустует, в основном в сельской местности. Как правило, это ветхое или требующее полной реконструкции жилье.
С другой стороны, жилые помещения в городах являются одними из самых перенаселенных в Европе. Большинство детей продолжают жить с родителями после вступления во взрослую жизнь. Снижение нотариальных сборов с 1,2 % до 1 % от стоимости недвижимости оказалось явно недостаточным для снижения высокой стоимости сделки, что еще больше усугубляет положение тех, кто впервые покупает жилье.
По данным исследования Global Property Guide, проведенного в марте 2024 года, валовая арендная доходность в Греции снизилась в среднем до 4,82 % в 1 квартале 2024 года по сравнению с 5,22 % в 3 квартале 2023 года. В центре Афин, а именно в историческом центре Афин и районе Колонаки - Ликавиттос, валовая доходность от аренды варьировалась от 2,87 % до 8 % в 1 квартале 2024 года, а средний показатель по городу составил 5,42 %.
Небольшие квартиры, как правило, имеют более высокую арендную доходность, чем большие.
В последнее десятилетие арендная плата в целом снижалась. По данным Евростата, с 2010 по 2023 год арендная плата в Греции упала примерно на 19 %, что является худшим показателем в Европейском союзе. Среди 27 стран-членов ЕС только Греция зафиксировала снижение арендной платы за этот период.
В настоящее время месячная арендная плата за двухкомнатные квартиры в Афинах составляет от 650 до 1 770 евро, согласно исследованию Global Property Guide. В Салониках аналогичная квартира сдается в аренду по цене от 450 до 650 евро в месяц.
Около трех четвертей греков живут в собственных домах, при этом уровень владения жильем в этом году составляет 72,8 %, что ниже 73,3 % в 2022 году, 73,9 % в 2021 году и 75,4 % в 2020 году, согласно данным Евростата. На рынок аренды приходится около 20 % жилого фонда.
Процентные ставки по ипотечным кредитам в Греции растут после того, как Европейский центральный банк (ЕЦБ) последовательно повышал ключевые ставки в течение последних двух лет, чтобы сдержать инфляционное давление. В сентябре 2023 года ЕЦБ повысил ставку репо еще на 25 базисных пунктов до 4,50%, что стало десятым последовательным повышением ставки с июля 2022 года, когда ставка репо находилась на рекордно низком уровне 0%. С тех пор ключевая ставка оставалась неизменной.
В результате средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам выросла до 4,33% в апреле 2024 года по сравнению с 3,88% в предыдущем году и 2,83% два года назад, согласно данным Банка Греции.
Для новых жилищных кредитов с плавающей ставкой или фиксацией первоначальной ставки на срок до одного года (IRF), на которые приходится более 63% всех новых жилищных кредитов, выданных в этом году, средняя процентная ставка составила 5,11% в апреле 2024 года по сравнению с 4,06% в апреле 2023 года и 2,4% в апреле 2022 года. Со второй половины 2009 года процентные ставки по 60 % и более новых жилищных кредитов регулировались не реже одного раза в год.
По новым жилищным кредитам со сроком погашения свыше 5 и до 10 лет средняя процентная ставка выросла до 4,12 % по сравнению с 3,66 % годом ранее и 3,02 % два года назад.
По жилищным кредитам со сроком погашения 1-5 лет средняя процентная ставка увеличилась до 5,46 % в апреле 2024 года с 4,67 % годом ранее и 3,92 % двумя годами ранее. Аналогичным образом, процентная ставка по кредитам со сроком погашения более 5 лет выросла до 4,4 % с 4,38 % в прошлом году и 1,94 % два года назад.
Объем ипотечного рынка продолжает сокращаться на фоне роста процентных ставок. По оценкам, в 2023 году ипотечный рынок сократился до 12,7 % ВВП, по сравнению с 14,2 % в 2022 году, 16,9 % в 2021 году и 39,5 % ВВП в 2012 году.
В этом году ипотечный рынок еще больше сократится и составит менее 12 % ВВП.
По данным Банка Греции, со времен мирового финансового кризиса на сделки с недвижимостью за наличные приходится около 80 % всех сделок, и только 20 % полагаются на банковские кредиты, что привело к постоянному сокращению объема ипотечного рынка.
По данным Банка Греции, в течение 2023 года объем новых жилищных кредитов сократился на 10,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 642 млн евро. Это далеко от среднего показателя в 14,17 млрд евро новых жилищных кредитов в год, зафиксированного в 2005-08 годах, и 5,4 млрд евро в год в 2009-13 годах.
Однако в начале года спрос на жилищные кредиты несколько улучшился: за первые четыре месяца 2024 года общая сумма привлеченных новых жилищных кредитов выросла на 37,7% до €172,5 млн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Несмотря на это, общий объем задолженности по жилищным кредитам все еще снизился на 5,9% до 27,24 млрд евро в апреле 2024 года по сравнению с годом ранее, после годового снижения на 4,4% в 2023 году, 3,7% в 2022 году, 33,3% в 2021 году, 12,6% в 2020 году и 7,2% в 2019 году.
В течение последних семи лет в Греции наблюдается постоянный рост объемов жилищного строительства после почти десятилетнего спада активности. В 2023 году количество разрешений на строительство выросло на 8,1% по сравнению с предыдущим годом и составило 26 930 единиц, после ежегодного роста на 4,6% в 2022 году, 26,8% в 2021 году, 8,9% в 2020 году, 13,5% в 2019 году, 10,1% в 2018 году и 9% в 2017 году.
Несмотря на это, данный показатель остается гораздо ниже, чем 70 000-80 000 разрешений, выдававшихся ежегодно в период с 2004 по 2007 год.
Росту строительной активности в последние годы способствовало то, что Мицотакис приостановил взимание НДС с новой недвижимости и с непроданных объектов, построенных после 1 января 2006 года. Изначально приостановка была рассчитана на четыре года, с 12 декабря 2019 года по 31 декабря 2023 года. Однако недавно Мицотакис объявил о продлении налоговой льготы еще на один год - до конца 2024 года.
Освобождение от НДС также применимо к ситуациям, известным как «антипарочи», когда владельцы предоставляют землю застройщикам в обмен на несколько будущих квартир.
Когда в 1999 году впервые ввели евро, Греция осталась в стороне из-за высокого бюджетного дефицита и инфляции. Смущенная изоляцией, Греция начала приводить себя в порядок и исправлять свои финансовые и макроэкономические показатели. К январю 2001 года она смогла принять евро в качестве официальной валюты, что открыло доступ к дешевым средствам и позволило греческому правительству подкачать экономику.
Однако в ноябре 2004 года Греция признала, что подтасовала свои показатели, чтобы попасть в Еврозону. С 1999 года дефицит ее бюджета никогда не был в пределах установленного ЕС лимита в 3% от ВВП. В начале 2010 года стало известно, что Греция заплатила Goldman Sachs и другим банкам, чтобы скрыть истинную сумму своих долгов и займов.
Когда стало ясно, что рост расходов непосилен, кредиторы и ЕС вместе с другими международными организациями, такими как Международный валютный фонд (МВФ), потребовали от Греции сократить расходы, включая зарплаты и пенсии. Это встретило жесткое сопротивление, выразившееся в общественных протестах и беспорядках.
Вступив в должность в октябре 2009 года, премьер-министр Георгиос Папандреу заявил, что дефицит бюджета намного выше, чем утверждало предыдущее правительство. Он пообещал сократить государственный сектор и бороться с уклонением от уплаты налогов.
В мае 2010 года европейские лидеры и МВФ договорились о выделении Греции трехлетней помощи в размере 110 миллиардов евро, которая была связана с дополнительными мерами жесткой экономии. Эти меры привели к сокращению экономики на 5,5 % в 2010 году после падения на 4,3 % в 2009 году. Последовали бурные протесты, митинги и забастовки.
В последующие годы экономика продолжала сокращаться: реальный ВВП снизился на 10,1% в 2011 году, на 7,1% в 2012 году и на 2,5% в 2013 году.
Постоянное требование сокращений и еще больших сокращений в условиях и без того высокого уровня бедственного положения населения привело к появлению радикальной левой партии Syriza, представляющей собой коалицию различных элементов. Ее лидер Алексис Ципрас привел «Сиризу» к победе, и 26 января 2015 года «Сириза» вступила в должность.
Несмотря на то, что Ципрас ранее обещал «Больше никаких спасений, никакого подчинения, никакого шантажа», Греция и ее кредиторы согласились на третье спасение на сумму 86 млрд евро в августе 2015 года, навязав дальнейшее сокращение расходов. В рамках сделки в мае 2016 года правительство приняло законопроект о пенсионной и налоговой реформе, который предусматривал повышение налогов и увеличение взносов на социальное и пенсионное обеспечение для большинства греков, что позволило бы сэкономить 5,4 млрд евро бюджетных средств.
Экономика начала восстанавливаться в 2017 году, зафиксировав реальный рост ВВП на 1,1 %. В августе 2018 года Греция наконец вышла из восьмилетней программы спасения. Однако она по-прежнему находится под пристальным вниманием своих европейских кредиторов. В 2018 году экономика страны выросла на 1,7 %, а в 2019 году - еще на 1,9 %.
«У нас было восемь очень трудных лет, часто очень болезненных лет, когда у нас было три последовательные программы. Но теперь Греция может наконец перевернуть страницу в кризисе, который длился слишком долго», - сказал Пьер Московичи, европейский комиссар по экономическим и финансовым вопросам. «Худшее позади».
На выборах в июле 2019 года правоцентристская партия «Новая демократия» одержала убедительную победу, получив 39,7 % всех голосов, и обошла действующую левую партию Ципраса «Сириза». Как ни странно, победившие левые улучшили состояние государственных финансов, обеспечив профицит в размере 0,2% ВВП в 2016 году, 0,8% в 2017 году, 0,9% в 2018 году и еще 0,9% в 2019 году. Государственный долг также снизился до 180,6% ВВП в 2019 году с 186,4% в 2018 году.
Лидер «Новой демократии» Кириакос Мицотакис стал новым премьер-министром в 2019 году. Победа «Новой демократии» объяснялась главным образом способностью Мицотакиса очаровать центристов, тем, что консерваторам удалось отвоевать голоса у «Золотой зари», заняв жесткую позицию по иммиграции, а также соглашением, достигнутым Ципрасом и разрешившим давний спор о названии Македонии, северного соседа Греции.
Затем в июне 2023 года Мицотакис победил своего левоцентристского соперника на вторых за месяц выборах в стране. Его партия «Новая демократия» набрала 40,5% голосов избирателей, почти на 23 пункта опередив партию Ципраса «Сириза», получившую чуть менее 18%. Мицотакис, которому приписывают успешное возвращение греческой экономики к росту и стабильности после тяжелого долгового кризиса, победил Syriza в мае 2023 года, но назначил новые выборы в попытке получить большинство. Предвыборные обещания Мицотакиса включали снижение налогов и улучшение здравоохранения.
После четырех лет профицита в 2020 году Греция зафиксировала огромный дефицит бюджета, эквивалентный примерно 9,7 % ВВП, что было вызвано масштабными мерами по стимулированию экономики для смягчения последствий пандемии. В 2021 году дефицит сократился до 7 % ВВП, а в 2022 году - всего до 2,5 % ВВП. В 2023 году дефицит сократился еще больше - до 1,6 % ВВП.
«Дефицит общего правительства снизился с 2,5 % ВВП в 2022 году до 1,6 % в 2023 году, в основном благодаря постепенному отказу от мер, принятых для смягчения последствий высоких цен на энергоносители», - заявила Еврокомиссия.
Ожидается, что в этом году дефицит еще снизится до 1,2 % ВВП, а в 2025 году составит всего 0,8 % ВВП, сообщает Еврокомиссия.
Долг страны в 2023 году составит 161,9% ВВП, что ниже 172,6% ВВП в 2022 году и 195% ВВП в 2021 году, а также намного ниже недавнего рекордного уровня в 207% ВВП в 2020 году. Фактически, этот показатель уже ниже 180,6% ВВП, наблюдавшегося в 2019 году до пандемии Ковид-19.
Согласно прогнозам ЕК, государственный долг снизится до 153,9% ВВП в этом году и до 149,3% в 2025 году.
После роста на 8,4 % в 2021 году греческая экономика выросла еще на 5,6 % в 2022 году, поскольку правительственный План национального восстановления и повышения устойчивости оказал значительную поддержку экономике. До этого в 2020 году экономика сократилась на огромные 9,3 % из-за негативного воздействия пандемии.
Несмотря на резкое замедление экономического роста до 2% в 2023 году, он все еще превышает долгосрочный потенциал роста страны и средний показатель по еврозоне.
«После очень сильного восстановления экономики после пандемии в 2023 году реальный рост ВВП все еще остается на высоком уровне в 2 %. Он по-прежнему значительно превышает долгосрочный потенциал роста Греции и средний показатель по еврозоне. Экономическая активность стимулировалась частным потреблением, которому способствовало повышение реальных располагаемых доходов, инвестициями в строительство и чистым экспортом, в то время как товарно-материальные запасы сдерживали рост», - заявила Европейская комиссия.
Ожидается, что в среднесрочной перспективе экономика Греции будет оставаться здоровой: прогнозируемые темпы роста реального ВВП составят 2,2% в этом году и еще 2,3% в 2025 году.
«После снижения, но все еще стабильных экономических показателей в 2023 году, ожидается, что рост ВВП немного ускорится в 2024 и 2025 годах, чему будут способствовать экспорт, инвестиции и частное потребление», - добавила Еврокомиссия.
Общая инфляция в апреле 2024 года составила 3,1%, что ниже 3,2% в предыдущем месяце, но немного выше 3% за аналогичный период прошлого года, по данным Греческого статистического управления. Этот показатель остался выше целевого уровня ЕЦБ в 2%. Со среднегодового показателя всего в 0,2% в период с 2011 по 2021 год инфляция подскочила до 9,3% в 2022 году и осталась на высоком уровне в 4,2% в 2023 году.
Ожидается, что инфляция составит в среднем 2,8% в этом году и 2,1% в 2025 году.
Согласно данным Греческого статистического управления, в апреле 2024 года уровень безработицы с учетом сезонных колебаний составил 10,8%, не изменившись по сравнению с предыдущим месяцем, но снизившись по сравнению с 11,5% годом ранее. Это один из самых низких уровней безработицы, зафиксированных в Греции за последние 15 лет, но все еще один из самых высоких в ЕС.
В апреле 2024 года в Греции насчитывалось около 521 300 безработных, что на 6 100 больше, чем в предыдущем месяце.
По прогнозам, уровень безработицы в стране будет постепенно снижаться до 10,3 % в этом году и до 9,7 % в 2025 году на фоне увеличения возможностей трудоустройства и здорового экономического роста.
