Сразу надо отметить, налоги на недвижимость в Испании довольно умеренные, если сравнивать с другими европейскими странами.
Среднее налогообложение на недвижимость и благосклонное законодательство к иностранным (нерезидентам) покупателям, включая русских, являются одни из множества причин что делают эту страну настолько популярной для приобретения недвижимого имущества.
Прежде чем начать поиски желаемой недвижимости в Испании, важно с самого начала четко понимать, с какими реальными расходами вы столкнетесь.
Не менее важно представлять себе текущие расходы, с которыми вы столкнетесь как владелец недвижимости в Испании.
В данной статье мы попробуем охватить всю картину налогообложения и расходов на недвижимости в Испании.
С этой целью, и для внесения ясности, мы рассмотрим данный вопрос исходя из нескольких аспектов.
Во-первых, нужно различать налоги при покупке, владении и продаже недвижимости.
На каждом из вышеупомянутых этапов предусмотрены разные виды налогов и сборов.
Во-вторых, есть некоторые отличия в расчете размере налогов для резидентов и нерезидентов.
В-третьих, при покупке, предусматриваются разные налоги для нового жилья, как правило, продаваемого банками или строительными компаниями, и вторичного жилья.
Также, налоги различаются в случае приобретения жилой или коммерческой недвижимости.
Помимо налогов нужно предусмотреть и другие расходы связанных с приобретением, содержанием и продажей недвижимости в Испании.
Внимание! Несмотря на то, что мы будем стараться, обновлять статью, законы и налоговые ставки меняются со временем и могут разниться в зависимости от региона, поэтому эта информация может быть устаревшей.
Для получения последней информации вы можете обратиться непосредственно к нашим специалистам.
И так, какой налог платит покупатель недвижимости в Испании?
Покупка недвижимости в Испании влечет за собой определённые расходы кроме покупной цены.
Помимо налогов, вам нужно будет оплатить сборы за профессиональные услуги, в результате чего общая цена будет на 10-15% больше, чем реальная указанная цена на недвижимость.
Не забудьте эту цифру в своем бюджете на покупку недвижимости.
В зависимости от того, покупаете ли вы новую недвижимость у застройщика или вторичную у частного лица, вам придётся либо платить НДС и гербовой сбор, либо налог на передачу собственности.
С такими расходами вы столкнетесь при покупке нового дома в Испании у застройщика или банка.
Неважно сколько лет назад было построено здание. Чтобы считаться новым домом, достаточно того, чтобы он никогда раньше не продавался.
НДС и Гербовый Сбор (IVA — Impuesto sobre el Valor Agregado и AJD — Actos Jurídicos Documentados)
Эти налоги применяются к жилой недвижимости, продаваемой впервые (никогда ранее не использовавшейся), или к коммерческой недвижимости и земельным участкам.
Это национальный налог, поэтому НДС одинаков, где бы не находилась недвижимость (за исключением Канарских островов, где существует собственная версия НДС).
В настоящее время НДС (известный в Испании как IVA) составляет 10% от покупной цены жилой недвижимости (дома, виллы, квартиры и т.д.) и 21% в случае коммерческой недвижимости и земельных участков.
НДС на новые дома на Канарах известен как IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) и в настоящее время составляет 4,5%.
Гербовый сбор (известный как AJD) составляет 1% от стоимости покупки, но в некоторых регионах может повыситься, поэтому удостоверьтесь, проверив ставку на текущий момент.
Как НДС, так и гербовый сбор оплачиваются покупателем и, если какой-либо депозит вносится до завершения продажи, такой депозит будет облагаться НДС в момент оплаты.
В этом сценарии налог на передачу собственности не взимается.
Это затраты, в случае покупки недвижимости, которая продается уже не первый раз.
Вообще говоря, это означает покупку жилья у частного лица.
Испанский налог на передачу имущества (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Этот налог применяется, если недвижимость передается не первый раз (т.е. недвижимость не новая и уже продавалась ранее), и оплачивается покупателем.
Если какой-либо залог вносится до завершения продажи, он не подлежит пропорциональному распределению ITP.
Тем не менее, после завершения необходимо оплатить полную сумму налога на передачу.
В этом сценарии НДС к оплате не взимается и гербовой сбор уже включен в этот налог.
Ставка налога на передачу недвижимости определяется автономными округами, которые применяют общую или свою собственную ставку.
Общее национальное правило налога на передачу собственности составляет 7%, но многие автономные регионы применяют более высокие местные ставки.
Размер ставки варьирует в зависимости от автономного региона, в котором вы покупаете недвижимость.
Ставка налога на передачу собственности (ITP) в автономных регионах Испании
| Андалусия (в эту область входят Коста дель Соль, Марбелья, Малага, Альмерия) | 8% — для недвижимости до 400 000 евро 9% — для недвижимости от 400 000,01 евро до 700 000 евро 10% — для недвижимости стоимостью более 700 000,01 евро |
| Арагон | 7% |
| Астурия | 8-10% |
| Балеарские острова (включая Ибицу, Майорку, Менорку) | 8% — для недвижимости до €400,000 9% — для недвижимости от €400,000.01-€600,000 10% — для недвижимости стоимостью более €600,000.01 |
| Страна Басков Алава Бискайя Гипускоа | 6% 6% 7% |
| Канарские острова (включая Тенерифе, Лансароте, Фуэртевентура, Гран-Канария) | 6.5% |
| Кантабрия | 8% |
| Кастилия и Леон | 7% |
| Кастилья-ла-Манча | 8% |
| Каталония (включая Барселону, Таррагону, Коста Брава) | 10% |
| Эстремадура | 8%, 10% или 11% |
| Галиция | 7% |
| Риоха | 7% |
| Мадрид | 6% |
| Мурсия | 7% |
| Наварра | 6% |
| Валенсийское Сообщество (сюда входят Коста Бланка, Торревьеха, Аликанте, Валенсия) | 10% |
Начиная с 2022 года, испанские налоговыe органы используют новую формулу расчета налога на передачу собственности, который покупатели должны платить при покупке дома в Испании.
Новшество заключается в том что, для расчета налога, помимо объявленной стоимости продажи будет учитываться и «Кадастровая Справочная Стоимость».
А точнее, если «Кадастровая Справочная Стоимость» будет выше чем цена, которую вы согласовали с продавцом, налог в конечном итоге будет выше.
Хитрый способ, придуманный испанским правительством, чтобы выжить больше налогов с покупателей недвижимости, не повышая налоговую ставку.
Эта нововведение, именуемое «Кадастровая Справочная Стоимость», будет рассчитана должностными лицами работающими в офисе испанского кадастра, теоретически основанное на рыночных ценах в каждой области.
Поэтому, мы рекомендуем обязательно проверить, какой налог ITP вам нужно будет заплатить, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства.
Резерв по налогу на прибыль при покупке недвижимости у нерезидентов
Если продавец не является резидентом Испании, покупатель должен удержать 3% от покупной цены и уплатить налоговым органам (форма заявки 211).
Если этого не сделать, то имущество будет рассматриваться налоговыми органами как актив, обеспечивающий налоговое обязательство продавца по налогу на прирост капитала.
Это является гарантией того, что продавец нерезидент оплатит налог на прибыль от продажи имущества, другой вид налога о котором поговорим ниже.
Делается это с целью не допустить случаев, когда продавец нерезидент, сразу же после продажи недвижимости, покидает страну, не оплатив данный налог.
Это дополнительные расходы, с которыми вы, вероятно, столкнетесь при покупке любой недвижимости в Испании, независимо от того новая она или нет.
Комиссия агентства недвижимости
Сборы и комиссии агентств по недвижимости выплачиваются продавцом, если не согласовано иное.
Если покупатель пользуется услугами поискового агентства, плата за поиск осуществляется покупателем.
Несмотря на возможность Интернета объединять покупателей и продавцов без необходимости в агенте, большинство людей по-прежнему пользуются их услугами для поиска недвижимости в Испании.
Однако вы должны знать, что агенты взимают от 2% до 15% от продажной цены, в зависимости от региона и типа недвижимости.
Если покупатель специально не согласился оплатить агентское вознаграждение, эта стоимость будет включена в цену продажи.
Стоимость юридических услуг при покупке недвижимости в Испании
Настоятельно рекомендуется нанять юриста, который поможет вам в процессе покупки.
Юрист составляет и рассматривает контракты от вашего имени и может объяснить все юридические и административные вопросы, с которыми вы сталкиваетесь.
Ваш юрист также должен провести необходимую комплексную проверку (проверку претензий продавца о праве собственности, расходов на недвижимость, разрешений и т. д.) и оформить все необходимые документы для завершения процесса (регистрация собственности, налоговые платежи и т. д.).
Юрист — Abogado по-испански — будет взимать плату в соответствии с требуемой услугой.
Это зависит от сложности покупки. Многие взимают около 1% от стоимости покупки в качестве юридических услуг.
Имейте в виду, что некоторые юристы взимают 1,5% или более от продажной цены, что является мошенничеством.
Даже 1% может быть неоправданно высоким с учетом работы, связанной с простой покупкой дорогостоящей недвижимости без юридических сложностей.
Лучший вариант — найти хорошего юриста, готового брать почасовую оплату.
Юридические затраты за покупку недвижимости без каких-либо осложнений с почасовой оплатой должны составлять от 1000 до 2500 евро.
Стоимость испанской ипотеки
Если вы решите купить жильё в ипотеку, это повлечет за собой дополнительные расходы.
Во-первых, будет проведена оценка собственности, которую банк потребует до предоставления ипотеки.
Это оплачивается покупателем и может стоить около 500 евро.
Затем последуют расходы на саму ипотеку. Они варьируют в зависимости от банка и даже филиала.
Для определения процентной ставки большинство кредиторов используют годовую ставку Euribor как базовую, а затем добавляют к ней свою маржу, к примеру, «Euribor плюс 2%».
Ипотека с фиксированной процентной ставкой, в случае нерезидентов, составляет около 2,5% на 20 лет.
Несмотря на то, что, как правило, ипотека не должна превышать 80% от стоимости недвижимости, жители Испании часто могут брать в долг до 100%. В случае нерезидентов эта цифра, как правило, снижается до 60%.
Расходы на испанского нотариуса
Нотариальные расходы почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются относительно покупной цены, заявленной в актах купли-продажи.
Для того чтобы обезопасить себя вы должны рассчитать нотариальные сборы как 1% от покупной цены, заявленной в актах купли-продажи.
Однако во многих случаях затраты составляют примерно 0,5% (или меньше) от цены, заявленной в актах.
Затраты на регистрацию в земельном кадастре Испании
Расходы, связанные с внесением продажи в земельный кадастр, также почти всегда оплачивается покупателем и рассчитываются по отношению к покупной цене, заявленной в актах купли-продажи.
На всякий случай следует рассчитать 1% от покупной цены, заявленной в актах, хотя опять же, это зависит от собственности и района, следовательно, комиссия может быть значительно ниже.
Хотя это не совсем операционные затраты, такие как сборы и налоги, есть другие расходы, которые следует учитывать при покупке жилья в Испании.
Ведь, в конце концов, все они из одного кармана, а именно из вашего.
Банковские расходы
Чтобы купить недвижимость в Испании, вам почти наверняка потребуется открыть счет в банке и, возможно, потребуется перевести деньги из-за границы.
Здесь могут быть расходы на перевод — уточните это в обоих банках — и, если вам нужно обменять валюту для покупки евро, убедитесь, что пользуетесь услугами валютного брокера, чтобы получить хороший обменный курс и не переплачивать.
Как только вы получите средства, вам нужно будет заплатить продавцу в день совершения покупки.
Наиболее распространенный способ сделать это — отнести банковский чек в нотариальную контору, чтобы передать продавцу при подписании документов.
Банки пытаются взимать максимальную плату за выпуск банковских чеков, и многие даже не знают, что они взимают 0,5% от стоимости чека.
Однако, вы также можете получить их всего за 50-60 евро.
Все зависит от вашего соглашения с банком. Убедитесь, что вы уточнили это в своем банке, прежде чем запрашивать чек.
Стоимость мебели
Как обзаведетесь недвижимостью, вам нужно будет ее обставить.
Стоимость меблировки полностью зависит от ваших предпочтений.
Однако, как правило, обставить квартиру с 2 спальнями будет стоить от 10 000 до 15 000 евро, если вы купите все новое.
Конечно, нет предела тому, сколько вы можете потратить, хотя вы также можете уложиться в сумму меньше, чем 10 000, если у вас ограниченный бюджет (например, купить все из IKEA).
Plusvalía — муниципальный налог на прирост капитала
Как правило, данный налог оплачивается продавцом, но это может стать проблемой для покупателя, если продавец не оплатил его.
Покупатели должны быть очень осторожны с этим налогом, если продавец недвижимости не проживает в Испании.
Для получения более дополнительной информации смотрите раздел ниже о расходах, которые следует учитывать при продаже недвижимости в Испании.
Таким образом, при покупке недвижимости дополнительно учитываете от 12% до 15% от покупной цены в виде налогов и других расходов, хотя это зависит от того, что и где вы покупайте.
Конечно, будут расходы, связанные с владением недвижимостью в Испании.
Некоторые из них будут связаны с расходами на техническое обслуживание, таким как очистка, ремонт, преобразование, счета за коммунальные услуги, вывоз мусора и т.д.
Они будут зависеть от размера и типа недвижимости, которую вы покупаете.
Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном потребуют гораздо больше затрат, чем небольшая квартира.
Для уборки 10 евро в час довольно типичны для всей Испании.
Помимо общих затрат на обслуживание, упомянутых выше, существует ряд затрат в виде налогов и сборов, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Испании.
Местный налог на владение недвижимостью в Испании, независимо от того, является ли владелец резидентом или нет.
Рассчитывается на основе кадастровой стоимости (административная стоимость, которая обычно ниже рыночной, а иногда даже очень значительно) установленной мэрией.
Ставка налога составляет от 0,4% до 1,1% из этой кадастровой стоимости, в зависимости от региона Испании.
Этот налог менялся несколько раз за последние годы.
Испанский налог на богатство уплачивается как резидентами, так и нерезидентами (если они владеют недвижимостью в Испании), хотя правила отличаются.
Резиденты платят налог на богатство на свои активы по всему миру, но имеют щедрые безналоговые льготы, в то время как нерезиденты несут ответственность только по чистым активам в Испании, но некоторые льготы на них не распространяются.
Ставка на налог на богатство определяется национальным законодательством.
Правительства автономных регионов имеют права принимать собственные законы по данному вопросу, но они распространяются только на резидентов.
Резиденты подчиняются законам автономных округов, в которых они проживают.
Нерезиденты всегда подчиняются национальному законодательству, независимо от того, где находится принадлежащая им собственность.
Тем самым, согласно национальному законодательству, налогом на богатство облагается недвижимость, стоимость которой превышает 700 000 евро.
Налог на богатство имеет прогрессивную скользящую шкалу, чем больше недвижимость, тем больше вы облагаетесь налогом, при этом верхний предел устанавливается на уровне 2,5%, для имений стоимостью более 10,7 млн. евро.
Нерезиденты, владеющие недвижимостью в Испании, должны платить ежегодный подоходный налог, размер которого зависит от того, сдана недвижимость в аренду или нет.
Налог для недвижимости не сдающейся в аренду
Нерезиденты владельцы недвижимости, которые не сдают свою собственность в аренду и не имеют других источников дохода в Испании, платят подоходный налог в зависимости от стоимости своей собственности.
Ставка налога составляет 25% от 2% от стоимости имущества.
К примеру, налог на недвижимость с кадастровой стоимостью в размере 700 000 евро будет следующим:
Налог для недвижимости сдающейся в аренду
Если нерезиденты сдают собственность в аренду и получают в обмен доход, они по закону обязаны декларировать этот доход и платить с него налоги.
Налоговая база и налоговая ставка будут определяться законами, поскольку они применяются к конкретным обстоятельствам каждого человека (с учетом соглашения об избежание двойного налогообложения — если таковое имеется — между Испанией и страной происхождения нерезидента).
Конвенция между Правительством Российской Федерации и Правительством Королевства Испания об избежание двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и капитал.
В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в размере 25% от валового дохода, который они получают от своей собственности в Испании.
Резиденты Испании должны будут платить подоходный налог в зависимости от их дохода, полученного в течение года.
Ставка налога зависит от уровня дохода.
Сборы сообщества
Владельцы собственности, которая является частью любой застройки, здания или комплекса, в котором общие зоны делятся с другими владельцами по закону обязаны быть членами сообщества владельцев, известных как Comunidad de Propietarios.
Это повлечет за собой оплату общественных сборов за содержание общих частей и любых других услуг, за которые проголосует сообщество.
Сборы, будут варьироваться в зависимости от размера общих частей, затрат на их содержание и услуг, за которые проголосует сообщество.
Бюджет ежегодных общественных расходов утверждается большинством голосов всех владельцев (или представителей), присутствующих на годовом общем собрании Comunidad de Propietarios.
Страхование
Страхование домашнего хозяйства будет зависеть от обстоятельств владельца и типа собственности.
Однако надо иметь в виду, что расходы, с которыми столкнутся все владельцы недвижимости.
Здесь важно рассмотреть и налоги к которым подвержен продавец недвижимости в Испании.
Особо следует упомянуть местный / муниципальный налог на прирост капитала, известный как Plusvalía.
Это муниципальный налог, применяющийся только при увеличении стоимости земли, на которой построена городская недвижимость, и взимается при передаче такого вида имущества.
Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости (административная стоимость, которая обычно ниже рыночной, а иногда на много ниже) собственности.
Сумма к оплате будет зависеть от того, как долго продавец владел недвижимостью: чем дольше продавец владел недвижимостью, тем выше сумма налога.
Муниципальный налог Plusvalía обычно оплачивается продавцом, но иногда покупатель сам соглашается его заплатить — это часть переговорного процесса.
Имейте в виду, что, если продавец не заплатит его, покупатель будет нести ответственность за неуплаченный налог с процентами!
Кроме того, мэрия может не зарегистрировать собственность для целей местного налога на недвижимость (IBI) до тех пор, пока не будет урегулирован Plusvalía.
Это означает, что новые владельцы начинают накапливать неоплаченные налоговые счета IBI (без уведомления), а также штрафы и проценты, не зная об этом.
Если продавец является нерезидентом, закон гласит, что покупатель несет ответственность за уплату этого налога, даже если стороны договорились, что оплачивать его будет продавец.
Поэтому, когда покупаете недвижимость в Испании, особенно у продавца-нерезидента, убедитесь, что муниципальный налог Plusvalía был оплачен продавцом в течение 30 дней с момента продажи.
С точки зрения покупателя, самый безопасный способ поступать в этой ситуации — согласится уплатить этот налог за счет средств, вычтенных из согласованной цены продажи.
Таким образом покупатель может быть уверен, что Plusvalía уплачена.
Это особенно актуально при покупке у продавца, который не проживает в Испании (нерезидент).
Если продавец является нерезидентом, существует также 3% удержание от цены продаваемой недвижимости, который покупатель платит напрямую налоговым органам для покрытия обязательств продавца по приросту капитала.
Мы упоминали ранее об этом налоге, это удержание является гарантией того, что продавец-нерезидент уплатит полном объеме подоходный налог на недвижимость за весь период что он являлся ее владельцем, то есть до даты продажи.
При покупке недвижимости в Испании всегда храните цифровые и бумажные копии всех счетов, связанных с вашей покупкой.
Вы можете компенсировать эти расходы за счет прироста капитала при продаже и, таким образом, снизить налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании.
