Начиная с 2022 года, налоговые органы Испании будут рассчитывать налог на передачу имущества по новой формуле.
Это налог который покупатели должны платить при приобретении недвижимости.
В некоторых случаях, эти изменения в законодательстве могут существенно повысить налог на покупку вторичной недвижимости в Испании.
Данное нововведение стало неприятным сюрпризом для иностранных покупателей недвижимости.
Тем самым, если планируйте купить недвижимость в Испании, стоит ознакомиться с данной статьей, во избежание неприятных сюрпризов.
Нововведения касаются так называемого налога ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — испанский налог на передачу имущества.
Испанское правительство придумало хитрый способ выжать больше налогов из покупателей недвижимости, оставив ту же налоговую ставку (поэтому кажется что налог не повысился).
Это хитрый трюк, и он вполне может застать врасплох многих иностранных инвесторов.
Но не стоит беспокоиться, есть возможность рассчитать величину налога до совершения покупки.
Это изменение не затрагивает покупку новых объектов недвижимости.
Для начала, рассмотрим что это за налог.
Смотрите также: Налоги на недвижимость в Испании: Расходы о которых важно знать при покупке или продажи недвижимости
Налог на передачу имущества ITP взимается только в случае покупки недвижимости которая продается не первый раз, то есть вторичной.
Другими словами, этот налог не касается новостроек.
До этого года, этот налог изымался из суммы которою покупатель заплатил за недвижимость, указанную в договоре о купли-продажи, в Испании именуемый escritura.
Размер ставки изымаемого налога отличается в зависимости от автономного региона.
Несмотря на то, что согласно общему национальному правилу он составляет 7% от суммы продажи, в некоторых регионах, как Каталония и Валенсия, он может достигать 10%.
То что правительство сделало, так это ввело новую формулу для расчета налогооблагаемой стоимости продажи для ITP.
Начиная с этого года (2022), налог ITP будет рассчитан из наивысшей из этих двух величин: реальной цены который покупатель заплатил или нововведённой кадастровой «Ориентировочной Стоимости» приобретённой недвижимости.
Таким образом, если Кадастровая «Ориентировочная стоимость» выше, чем цена, которую согласовали с продавцом, вы в конечном итоге заплатите больше налога.
Иными словами, если Кадастровая «Ориентировочная стоимость» окажется выше цены указанной в акте купли-продажи, налог который нужно будет заплатить будет больше.
Это значение, сформулированное должностными лицами, работающими в офисе испанского кадастра, теоретически основанное на рыночных ценах в каждой области.
Предполагается что оно будет обновляться каждый год в каждом муниципалитете Испании на основе продаж домов, засвидетельствованных нотариусами, и, следовательно, зависит от количества продаж в каждом регионе.
Легко догадаться, как это грубая ориентировочное значение может расходиться с реальными рыночными ценами, на что-то столь разнородное как недвижимость.
И чем меньше продаж в регионе, тем более искажённой будет эталонное значение.
В соответствии с новыми правилами вы должны платить ITP на основе новой Ориентировочной Стоимости, если она выше, чем цена, которую вы заплатили продавцу, хотя вам разрешено снижение цены на 10% при использовании ориентировочной суммы.
Для того чтобы получить налогооблагаемую стоимость, возьмите ориентировочную сумму и умножьте на 0,9,.
Уникальные особенности купленной вами недвижимости не имеют никакого значения.
Более того, вас могут оштрафовать, если, вместо того чтобы заплатить налог на основе кадастровой стоимости, когда размер налога будет больше, он был вычитан из суммы которая фактически была уплачена.
Говорят о случаях когда некоторые сделки не заключались из-за того, что муниципалитеты еще не подготовили Ориентировочную Стоимость, и другие случаи, когда покупатели были вынуждены отказываться от договоров купли-продажи и терять свои депозиты, потому что их налоговый счет нарушил их бюджет.
Вероятность попасть в эту ловушку для иностранных инвесторов больше, чем для местных покупателей.
Приводится пример, когда дом поданный в Барселоне в декабре прошлого года (2021), стоил бы на 14 500 евро больше если бы он был продан в январе этого года, при новых правилах.
Даррен Гаскин, директор по продажам в Blue Lagoon Casas, агентство по недвижимости в Вильямартине, Аликанте (регион Валенсия), на юге Коста-Бланки, сообщил что в январе он продал дом в Торревьехе рядом с пляжем за 70 000 евро, Ориентировочная Стоимость которого составляла 88 823 евро (это на 18 823 евро больше, чем фактическая цена, или на 27% выше).
Это означает, что покупателю пришлось заплатить еще почти 1800 евро в виде налога на ITP, что составляет дополнительные 2,6% от продажной цены из-за новой формулы.
Это хитрый способ правительства увеличить налог на передачу имущества ITP без повышения общей налоговой ставки, что привлекло бы больше внимания.
Налоговые органы теперь могут увеличивать налогооблагаемую стоимость имущества без особой тщательности, поскольку кадастровая «Ориентировочная Стоимость» далека от прозрачности.
Как она рассчитывается? Никто не знает.
Без сомнения, формула есть, но она никогда не будет доступна или понятна широкой публики — людям, которые фактически должны платить налог.
Чем оправдывается это? Ответа нет.
Несколько лет назад, когда при продаже недвижимости было принято привлекать большие суммы наличных денег из-под стола, существовал аргумент в пользу взимания налога с индексированной цены, поскольку цены продажи были занижены.
Но в наши дни большинство продаж декларируется в полном размере.
В современном мире слишком сложно обращаться с наличными.
Увеличит ли это налоговый сбор?
Возможно, в краткосрочной перспективе, но в долгосрочной перспективе это вполне может снизить налог ITP, как следствие отпугивания продаж.
Далее мы рассмотрим как можно узнать «Ориентировочную Стоимость» вторичного объекта недвижимости, прежде чем брать на себя обязательства, такие как оплата контракта резервирования arras (договор задатка)?
Это входит в обязанности юриста по передаче имущества, но если вы обладаете испанским номером NIE, вы можете узнать кадастровую стоимость самостоятельно.
Перейдите на сайт Испанского Кадастра онлайн и кликните на кнопку «Valor de Referencia» на главной странице, затем на «Consulta de valor de referencia» и укажите свой номер NIE и номер поддержки (также указаный в вашем документе NIE).
На следующей странице выберите «Consulta de valor de referencia», введите кадастровый номер объекта, который вы хотите проверить перед отправкой формы.
Если все верно, на следующей странице будет указана ориентировочная стоимость и возможность загрузки сертификата ориентировочной стоимости.
Если ориентировочная стоимость выше, чем цена согласованная с продавцом, это будет налогооблагаемая стоимость используемая для расчета ITP, которую вы должны заплатить.
Например, если вы покупаете недвижимость в Барселоне с согласованной ценой продажи 500 000 евро и ориентировочной стоимостью 600 000 евро, ITP составит 54 000 евро (10% от 540 000, что является результатом 600 000 евро x 0,9).
Хотя испанский рынок недвижимости в настоящее время кажется оживлённым, эта новая формула расчёта налога ITP на передачу имущества, вероятно увеличит затраты и неопределённость, отпугивая иностранных инвесторов, которые могут выбрать уйти в другое место.
Новые дома не затронуты этим изменением, и по-прежнему облагаются НДС в размере 10% от продажной цены.
Поэтому, эта новая формула может также оттолкнуть покупателей от рынка перепродажи к продаже новых домов в Испании.
