Экономическая стабилизация, рост ВВП, приток туристов и интерес со стороны иностранных инвесторов - ключевые факторы, стимулирующие рынок недвижимости Греции и поддерживающие рост цен.
Согласно промежуточному отчету Банка Греции о денежно-кредитной политике на 2024 год, перспективы рынка недвижимости остаются позитивными. Однако эксперты подчеркивают осторожный подход, особенно в сегменте коммерческой недвижимости.
Иоаннис Ревитис, почетный президент Ассоциации риелторов Аттики, отмечает: «2025 год принесет заметные изменения благодаря инициативам Министерства финансов, которые повлияют на сектор недвижимости».
В городских районах Греции цены на жилье выросли на 7,29% в 3 квартале 2024 года по сравнению с годом ранее, после роста на 9,24% во 2 квартале 2024 года, 10,84% в 1 квартале 2024 года, 12,58% в 4 квартале 2023 года и 13,28% в 3 квартале 2023 года, согласно данным, опубликованным Банком Греции. Это был 27-й квартал подряд роста цен в годовом исчислении, но самый низкий со 2 квартала 2021 года.
Годовое изменение цен на жилье в Греции
С поправкой на инфляцию цены на жилье в городах выросли на скромные 4,33% в 3 квартале 2024 года по сравнению с годом ранее.
В квартальном исчислении цены на жилье в городских районах Греции выросли на 1,11 % (0,83 % в реальном выражении) в 3 квартале 2024 года. Это был самый низкий квартальный рост с 4 квартала 2021 года.
Рост цен на жилье в крупных городах Греции также в целом замедляется:
Несмотря на почти семилетний непрерывный рост, цены на жилье в Греции остаются относительно ниже, чем в большинстве европейских стран, что привлекает в страну множество иностранных инвесторов.
«Цены на недвижимость в Греции остаются более низкими по сравнению со многими странами за рубежом, что действует как магнит для иностранцев, которые не только стремятся обеспечить себе доходность, но и желают переехать в популярное туристическое место. В то же время стремление американцев и британцев получить визы резко усилило спрос со стороны этих стран», - говорит Космас Теодоридис, президент Европейской ассоциации брокеров по недвижимости.
Поэтому спрос, особенно со стороны иностранных покупателей жилья, продолжает активно расти». В 2023 году общий объем покупок недвижимости иностранными покупателями, на долю которых приходится от 80 до 85 % всех покупок недвижимости в Греции в год, достиг рекордной отметки в 3 млрд евро после ежегодного роста на 68 % в 2022 году и на 34,4 % в 2021 году.
В первой половине 2024 года объем имущественных трансфертов вырос примерно на 20 % по сравнению с годом ранее. По данным Независимого управления государственных доходов (AADE), доходы государства от передачи собственности выросли до 302,49 млн евро в первом полугодии 2024 года по сравнению с 252,98 млн евро в первом полугодии 2023 года.
Иностранные инвесторы привлекаются в Грецию в основном благодаря программе «Золотая виза», которая предлагает вид на жительство инвесторам из стран, не входящих в ЕС, покупающим или арендующим недвижимость стоимостью более 250 000 евро. Однако в августе 2023 года стоимость греческой «Золотой визы» была удвоена до €500 000 в наиболее популярных районах страны. План действует в течение пяти лет и может быть продлен.
Судя по всему, этот шаг не окажет существенного влияния на повышение доступности недвижимости для греков и не отпугнет иностранных инвесторов. Спустя пять месяцев после изменения политики (август-декабрь 2023 года) заявки на получение «золотой визы» подали 3626 инвесторов, что примерно на 60 % больше, чем за тот же период в 2022 году.
С 31 августа 2024 года инвестиционные требования для программы «Золотая виза» увеличены до 400 000 евро для областей, которые в настоящее время требуют инвестиций в недвижимость в размере 250 000 евро, и до 800 000 евро для тех, которые в настоящее время требуют инвестиций в размере 500 000 евро. В сентябре 2024 года премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил о планах расширить программу «Золотая виза», добавив в нее опцию для стартапов в размере 250 000 евро.
После сильного восстановления экономики после пандемии, общий рост экономики замедлился. В 2023 году греческая экономика выросла на скромные 2 % по сравнению с годом ранее, что резко замедлилось по сравнению с годовым ростом на 5,6 % в 2022 году и на 8,4 % в 2021 году. Тем не менее, этот показатель остается значительно выше долгосрочного роста страны и среднего показателя по еврозоне. Рост экономики в прошлом году был обеспечен в основном за счет частного потребления, инвестиций в строительство и чистого экспорта.
По прогнозам Европейской комиссии, темпы роста реального ВВП Греции составят 2,1 % в этом году и еще 2,3 % в 2025 году.
Помимо программы «Золотая виза», несколько других мер, введенных премьер-министром Кириакосом Мицотакисом, способствовали росту рынка жилья в последнее время:
Кроме того, новая система расширяет 30%-ную скидку ENFIA на недвижимость стоимостью до 100 000 евро каждая, а 25%-ная скидка распространяется на недвижимость стоимостью от 100 001 до 150 000 евро. Новый закон также предусматривает уплату единого налога на недвижимость до 10 беспроцентных ежемесячных платежей, по сравнению с шестью траншами в 2021 году.
«По новым правилам восемь из десяти владельцев недвижимости будут платить по еще более низкой ставке», - сказал премьер-министр Мицотакис. «Значительная часть будет платить тот же взнос, а небольшое меньшинство, около 6 процентов, получит разумное увеличение».
Высокие налоги на недвижимость отпугивали многих потенциальных покупателей, поскольку со времен мирового финансового кризиса налоги на недвижимость выросли в семь раз.
Снижение налогов было одним из приоритетов правительства Мицотакиса.
Валовая доходность от аренды в Греции снизилась до 4,73 % в 4 квартале 2024 года по сравнению с 4,82 % в 1 квартале 2024 года, говорится в недавнем исследовании Global Property Guide. В центре Афин, а именно в историческом центре Афин и районе Колонаки - Ликавиттос, валовая арендная доходность варьировалась от 3,73% до 8,25% в 4 квартале 2024 года, а средняя по городу составила 4,99%.
Небольшие квартиры, как правило, имеют более высокую арендную доходность, чем большие.
По крупным городам:
В последнее десятилетие арендная плата в целом падает. По данным Евростата, с 2010 по 2023 год арендная плата в Греции упала примерно на 19 %, что является худшим показателем в Европейском союзе. Среди 27 стран-членов ЕС только Греция зафиксировала снижение арендной платы за этот период.
Однако в этом году наметились некоторые улучшения. В 3 квартале 2024 года индекс цен на аренду жилья вырос на 4,63 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В квартальном исчислении арендная плата за последний квартал выросла на 1,89 %.
По данным Global Property Guide, месячная арендная плата за трехкомнатные квартиры в Афинах варьировалась от 600 до 1 650 евро. В Салониках аналогичная квартира стоит от €500 до €700 в месяц.
Соотношение цены и стоимости аренды, которое позволяет определить, что выгоднее - покупать или арендовать жилье в Афинах, составило 21 год. В целом это означает, что арендовать жилье дешевле, чем покупать.
В связи с этим доля греческих домовладельцев в последние годы снижается. В 2023 году доля домовладельцев в стране составила 69,6%, что ниже 72,8% в 2022 году, 73,3% в 2021 году, 73,9% в 2020 году и 75,4% в 2019 году, согласно данным Евростата. На рынок аренды приходится около 30% жилого фонда.
Эксперты прогнозируют значительное снижение объемов покупки недвижимости иностранными покупателями в 2025 году в связи с изменениями в программе «Золотая виза» и правилах краткосрочной аренды. Со временем на смену мелким инвесторам, интересующимся квартирами, придут крупные застройщики, специализирующиеся на жилой, туристической, логистической и других категориях недвижимости. Ожидается, что на рынке будут преобладать дома для отдыха.
Хотя такие инвестиции обеспечивают более высокую экономическую ценность, чем прямая покупка недвижимости, для их реализации требуется значительное время и финансовая поддержка. Тенденция сокращения прямых иностранных инвестиций целом по-прежнему вызывает беспокойство.
Иоаннис Ревитиос, почетный президент Ассоциации риэлторов Аттики, выделил три основные проблемы, меняющие рынок:
Несмотря на проблемы, мы рассматриваем старые жилые дома в центре Афин, промышленные объекты, складские помещения, пригородные земельные участки и роскошные виллы в туристических районах одними из самых привлекательных инвестиционных возможностей в 2025 году.
Доходность от аренды в Греции довольно скромная и составляет в среднем 4,73% по стране в 4 квартале 2024 года, согласно данным Global Property Guide. Numbeo оценивает доходность в диапазоне 3,72-3,75 %. Эти цифры в сочетании с жесткими нормами и высокими финансовыми требованиями снижают инвестиционную привлекательность Греции. По сравнению с ней такие рынки, как Грузия, предлагают более выгодные возможности. Например, в Батуми средняя доходность от аренды составляет 9 % и выше, при этом для иностранных покупателей нет никаких ограничений. Сделки не облагаются налогами, а операционные расходы минимальны.
Хотя рынок недвижимости Греции отличается стабильностью и некоторыми нишевыми возможностями, его инвестиционная привлекательность находится под давлением нормативных и экономических проблем. По сравнению с более либеральными рынками, такими как Грузия, Греция сталкивается с серьезными препятствиями в поддержании своей конкурентоспособности в привлечении иностранных инвестиций.
