Можно ли заработать, инвестируя в рынок недвижимости Черногории в 2024 году? Короткий ответ - да, но нужен очень целенаправленный подход.
Большинство людей даже не слышали об этой маленькой адриатической стране с населением 600 000 человек, которая получила независимость от Сербии в 2006 году. В 2017 году она вступила в НАТО и, как ожидается, будет принята в ЕС, по последним оценкам, в 2030 году.
ВВП на душу населения составляет около половины среднего показателя по ЕС, а темпы роста ВВП в годы, предшествовавшие введению Ковида, были похожи на среднеевропейские (2,9 % в 2016 году, 4,7 % в 2018 году и 4,5 % в 2019 году). Меры Covid сильно ударили по экономике туризма: ВВП упал на 15 %, а затем восстановился с ростом на 12 % в 2021 году, 6 % в 2022 году, 6 % в 2023 году и, по прогнозам, превысит 4 % в 2024 году.
Поскольку Черногория - небольшая страна с населением 600 000 человек, постоянные расходы на содержание правительства относительно высоки. Трудно быть эффективным при управлении полноценными государственными учреждениями для такого маленького населения.
25 % экономики страны составляет туризм, что делает Черногорию одной из самых зависимых от туризма экономик в мире.
Число туристов стабильно росло до 2019 года, а затем сильно упало в 2020 году. В 2021 и 2022 годах показатели снова начали расти, а в 2023 году достигли пика 2019 года.
80% экспорта страны составляют путешествия и туризм. В остальном экономика состоит в основном из строительства, экспорта гидроэлектроэнергии и алюминия, оставшегося со времен Югославии.
Соотношение долга к ВВП находится в свободном падении благодаря высоким темпам роста ВВП и положительному фискальному балансу.
Важно отметить, что страна имеет значительный дефицит счета текущих операций и значительный, но уменьшающийся валовой внешний долг. Прямые иностранные инвестиции в Черногорию помогают покрывать этот дефицит текущего счета.
Дело в том, что Черногория - это экономика, подверженная внешним потрясениям из-за зависимости от туризма, недвижимости и внешнего финансирования, но ситуация улучшается год от года. Тенденция положительная, поэтому инвестировать в недвижимость этой страны очень выгодно.
Прежде чем подробно рассказать о ключевых катализаторах инвестирования в недвижимость Черногории, важно разобраться в рисках.
Типичный аргумент, который вы услышите от агентов по недвижимости в Черногории, - это то, что «туризм процветает» и что «Черногория процветает». Но это «да», и «нет». Важно понимать основные тенденции. Предварительные цифры на конец 2024 года показывают, что в этом году туризм снизился. Но есть и нюансы.
Это не отражено в официальной статистике, но заметно в повседневной жизни. Обычные рестораны кажутся более пустыми, чем в 2019 году, но элитные рестораны переполнены. Та же ситуация с 5-звездочными отелями, которые полностью заполнены, в то время как массовый туризм падает.
Падение числа туристов объясняется тем, что русские, украинцы и белорусы составляли значительную часть туристов в досоветский и довоенный период. Теперь все эти чартерные рейсы исчезли. В международный аэропорт Тивата, например, осуществлялись прямые чартерные рейсы из Сибири. Сейчас этого туризма уже нет, но это был в основном туризм с низкой стоимостью, ориентированный на местное, доступное жилье.
Состоятельные русские, белорусы и украинцы по-прежнему путешествуют, и их можно увидеть в роскошных комплексах. Арабы Персидского залива, турки, израильтяне и состоятельные американцы становятся все более заметными.
Кроме того, в то время как европейский средний класс сокращается, европейский элитный рынок все еще имеет свободный доход и не сокращает количество отпусков.
Для такой крошечной страны Черногория привлекает большое количество прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в элитные комплексы. Несмотря на то, что такие роскошные комплексы являются прекрасным стилем жизни, они редко становятся удачными финансовыми вложениями для розничных инвесторов.
Стоит рассмотреть подробнее, где в Черногории находятся элитные проекты, построенные с активным привлечением иностранного капитала.
Бывшая база ВМС Югославии, купленная в 2007 году консорциумом, состоящим из средств российского олигарха, председателя LVMH Арно и семьи Ротшильдов. Канадский основатель Barrick Gold взялся за миссию превратить эту часть Адриатики в следующее Монако и место для суперяхт, которую правительство затем превратило в собственную стратегию развития страны.
Порто Монтенегро, удобно расположенный в 5 минутах езды от международного аэропорта Тиват, откуда совершаются прямые рейсы в Европу и даже в Дубай, недавно был куплен Дубайской инвестиционной корпорацией. За потрясающую квартиру с видом на море в этом комплексе с сотнями яхтенных причалов, в том числе для суперяхт, придется заплатить около 14 000 евро + / м2. Апартаменты не первой линии можно приобрести примерно за €8 000 / м2.
Королевские семьи Персидского залива паркуют здесь несколько своих суперяхт круглый год. Их стоимость исчисляется сотнями миллионов долларов. В комплексе также находится 5-звездочный отель Regent.
Последнее дополнение к этим роскошным комплексам, ориентированным на яхты, - Porto Novi, расположенный недалеко от Герцег-Нови. Он открыл свои ворота в 2020 году и располагает сотнями причалов, в том числе глубоководных, со всеми привычными удобствами класса люкс. Здесь даже есть международная школа.
Первый в Европе 5-звездочный курорт One & Only Resort является якорным арендатором. Главные финансовые спонсоры - выходцы из Азербайджана. Стоимость квартир составляет около €12 000/м2 в зависимости от расположения/этажа. Базовые спальни с видом на залив в пик летнего сезона стоят до €2 000 за ночь.
Lustica Bay - это впечатляющее долгосрочное совместное предприятие египетского застройщика Orascom (90%) и правительства Черногории (10%). Проект был начат более восьми лет назад и сейчас открыт для посетителей. Общий объем инвестиций составит около 1 миллиарда евро в течение 15 лет, что для страны с ВВП чуть более 5 миллиардов евро является довольно значительной цифрой.
Второй в Европе 5-звездочный отель Chedi откроет свои двери в 2019 году. Планируется построить 500 вилл, 1000 апартаментов, семь отелей, 18-луночное поле Gary Player, которое открылось в этом году, две пристани для яхт, школу, медицинские учреждения и т. д., чтобы сделать это место круглогодичным. Цены варьируются от €6 000 /м2 до более чем €15 000 /м2.
В Черногории происходят большие демографические изменения, которые не вполне отражены в государственной статистике, но которые очень важно понимать.
Хотя Черногория очень зависит от туризма, он становится все менее зависимым. Почему? Потому что все больше людей переезжают в Черногорию на постоянное место жительства. По неофициальным данным, с начала СВО в Украине численность постоянного населения Черногории выросла примерно на 10 %.
Вот типичные архетипы:
Все эти люди гораздо лучше, чем туристы, для экономики Черногории. Некоторые из них платят подоходный налог, налоги на социальное обеспечение, но все платят НДС и стимулируют местную экономику за счет круглогодичного потребления. Все эти иммигранты - чистый плюс для экономики. Они почти не пользуются социальными услугами, а вместо этого потребляют на месте, платят налоги, открывают бизнес и в целом являются настоящим благословением для черногорской экономики, которая теперь стала гораздо более динамичной. В Черногории процветает международный школьный бизнес: вдоль побережья расположено несколько частных английских и русских школ.
По сути, черногорская экономика стала гораздо менее сезонной. Также важно отметить, что все эти люди от чего-то бегут. Если вы верите, что мы живем во все более хаотичном мире, где все больше людей покидают свои страны, Черногория станет чистым бенефициаром такой тенденции.
Важно отметить, что Черногория переживает демографический бум. В то время как в остальной части страны, за исключением столицы, наблюдается снижение демографических показателей, в таких регионах, как Тиват и Будва, наблюдается огромный прирост населения.
Многие цифровые кочевники с удовольствием проводят в Черногории несколько месяцев в году. Она доступна по цене, погода отличная, и здесь есть чем заняться.
Важно отметить, что Черногория находится за пределами Шенгенской зоны. Это привлекает сюда множество относительно высокодоходных цифровых кочевников из Северной Америки и других стран, которые не могут проводить в Шенгенской зоне больше половины года. Поэтому они приезжают в такие страны, как Черногория, чтобы пополнить свои «шенгенские дни».
Этот эффект цифрового кочевника проявляется в том, что средняя продолжительность пребывания в Черногории гораздо выше, чем в соседних странах:
Черногория когда-нибудь вступит в ЕС. Сначала говорили, что в 2022 году, потом в 2023, потом в 2025, потом в 2028, а теперь мы слышим от политиков, что в 2030.
Урок заключается в том, что не стоит слушать агентов по недвижимости, когда они дают слишком оптимистичные прогнозы.
Реальность такова, что Черногория прекрасно обходится без ЕС, и что цены на недвижимость выросли и без вступления в ЕС. На данный момент Черногория, похоже, сможет воспользоваться помощью ЕС в развитии и бесплатной инфраструктурой, а также неявной финансовой поддержкой, не теряя при этом своей ориентации на туризм, иммиграцию и бизнес, что является залогом ее успеха.
Китай также инвестирует в Черногорию значительные средства и строит в стране множество автомагистралей, повышая ее транспортную доступность. Эти проекты далеко не дешевы, но поскольку Черногория на 85 % состоит из гор, проекты в таких условиях неизбежно требуют больших затрат.
Цены на недвижимость в Черногории стремительно растут. Можно было бы ожидать, что из-за роста цен доходность от аренды или ставка капитализации будут снижаться, но это не так.
Хотя цены на недвижимость сильно выросли, арендная плата увеличилась еще больше.
По сути, несмотря на бурный рост цен, доходность от аренды и ставки капитализации в худшем случае стабильны, а то и растут, что не может не радовать.
Безусловно, стоит ориентироваться на туристические регионы, чтобы достичь максимальной доходности. Ниже рассмотрим наиболее популярные и перспективные из них
Которский залив пользуется спросом у иностранных инвесторов.
Во-первых, это место так же великолепно, как норвежские фьорды, а во-вторых, цены на жилье тут ниже, чем в соседних европейских странах.
Это самый элитный регион Черногории. Люди приезжают в Черногорию в первую очередь ради Которской бухты, особенно богатые. Именно здесь у вас будет больше премиальных арендаторов и привилегия владеть недвижимостью в объективно одной из самых красивых бухт в мире.
Весь район является инвестиционно привлекательным: Котор, Доброта, Тиват, полуостров Луштица и т. д.
Тот факт, что в Тивате находится международный аэропорт с многочисленными европейскими рейсами, еще больше усиливает аргументы в пользу Которской бухты. Связность в современном мире бесценна.
Будва - настоящий гигант массового туризма в Черногории. Хотя Которская бухта привлекает роскошью и более известна во внешнем мире, Будва является региональным тяжеловесом и привлекает больше всего туристов благодаря своему старому городу, большому пляжу и атмосфере вечеринок. Это предпочтительное направление балканского туризма высшего класса из Сербии и Боснии.
Будва - самый посещаемый город на Балканах по количеству ночевок иностранных гостей. Это действительно впечатляет.
Благодаря крупному порту и железнодорожной инфраструктуре этот город является скорее коммерческим направлением. Однако он становится все более популярным среди иностранцев, переезжающих в Черногорию на постоянное место жительства. Почему? Потому что вы по-прежнему можете пользоваться прекрасным черногорским побережьем и пляжами, но по гораздо более низкой цене. Большинство иностранцев, переехавших сюда, - это немцы, украинцы и русские с небольшим бюджетом. Неплохое вложение средств, поскольку у этого города есть возможности для улучшения со временем.
Херцег-Нови по сути похож на остальную часть Которского залива, но со значительной скидкой. На данный момент он, похоже, привлекает людей, которым нравится Которский залив, но которые не могут позволить себе Тиват и Котор. Это совсем другая публика, нежели в Баре, где все дешевле.
Все больше и больше девелоперов премиум-класса работают над проектами в этом районе, включая масштабный элитный комплекс Porto Novi.
Эта часть черногорского побережья будет джентрифицироваться быстрее, чем другие районы. Пока что туризм здесь в основном внутренний и региональный (боснийский и сербский), но все большее число западных туристов и хорватов, которым не хватает денег на Хорватию, приезжают сюда, потому что она находится прямо на границе с Хорватией.
Вступление в ЕС станет мощным катализатором для Херцег-Нови.
Когда черногорцы говорят о «севере» страны, они имеют в виду горные районы. Два главных инвестиционных направления - это Колашин и Жабляк вблизи национального парка Дурмитор.
В обоих местах летом можно совершать прекрасные пешие прогулки, а зимой - кататься на лыжах. Однако я считаю, что в этих районах уже слишком много предложений недвижимости, а лыжный сезон короткий. Найти качественное управление недвижимостью в этих районах также непросто, а ликвидность очень низкая.
Информация о доходности указана в графике ниже.
Если вы хотите выгодно купить недвижимость в Черногории и исключить вероятные риски, то оставляйте заявку на нашем сайте. Наш менеджер свяжется с вами, проконсультирует, поможет найти подходящий объект и оформит сделку в соответствии с требованиями действующего законодательства.