Рынок недвижимости Черногории интересен тем, что он может предложить идеальное сочетание сниженных цен сейчас и их потенциала роста в будущем. Это связано с тем, что рынок недвижимости Черногории находится ещё на начальной стадии развития.
На вопрос: «Можно ли заработать на инвестициях в недвижимость в Черногории?», инвесторы отвечают: «Да, но нужен очень целенаправленный подход».
Несмотря на это, Черногория привлекательна и для тех, кто просто хочет переехать в эту умиротворяющую гавань Европы или иметь здесь свой дом для каникул.
Для понимания ситуации, в начале следует рассмотреть общие показатели.
Большинство людей даже не слышали об этой маленькой адриатической стране с населением 600 000 человек, которая получила независимость от Сербии в 2006 году.
Черногория присоединилась к НАТО в 2017 году, и многие ожидают, что она станет следующим членом Европейского Союза, по последним оценкам, к 2028 году.
Правительство Черногории установило себе цель создать благоприятную среду для бизнеса с минимальным вмешательством государства и открытую экономику с низкими налогами.
Экономика Черногории ориентирована на оказание услуг, и этот сектор формирует 60% ВВП страны.
Благодаря обширной программе структурных и институционных реформ Черногория достигла достойных экономических результатов.
В 2007 году Всемирный банк отметил Черногорию как одну из самых быстро растущих ненефтяных экономик в мире.
Реформы, вместе с инвестициями в инфраструктуру, превратили Черногорию в привлекательную страну для инвесторов.
В дальнейшем продажа недвижимости и туризм стали основными составляющими экономики Черногории.
ВВП на душу населения составляет примерно половину от среднего по Евросоюзу, а в годы, предшествовавшие пандемии Covid-19, темпы роста ВВП были сопоставимы с центральноевропейскими (2,9% в 2016 году, 4,7% в 2018 году и 4,5% в 2019 году).
Меры, принятые в связи с пандемией Covid-19, очень сильно ударили по экономике туризма, но страна неуклонно восстанавливается.
Число туристов стабильно росло до 2019 года, а затем резко упало в 2020 году.
Уже в январе 2023 года число посетителей из-за рубежа увеличилось на 63,5 процента в годовом исчислении после роста на 34 процента в декабре 2022 года.
Есть все основания полагать, что этот тренд сохранится.
Что касается роста цен на недвижимость, здесь есть несколько взаимодополняющих факторов, которые способствуют этому.
В основном все они связаны с привлечением иностранного капитала и людей на рынок недвижимости в Черногории.
Положительный прогноз о недвижимости Черногории подтверждается четырьмя основными деталями:
1. С момента обретения независимости в Черногории действует стабильное правительство, которое уделяет приоритетное внимание инвестициям, туризму и иммиграции.
2. Природная среда в сочетании с этой стабильностью привлекла огромное количество иностранных инвестиций для развития отелей и курортов.
3. Правительство Черногории недавно добавило покупку недвижимости в качестве упрощённого способа получения вида на жительство.
4. Относительная близость страны к России, Турции и Ближнему Востоку означает наличие разнообразного состава иностранцев, желающих вложиться в рынок недвижимости Черногории.
Хотя ничто не может быть гарантировано в сфере недвижимости, тенденции в Черногории отчетливо положительны.
Особенно это касается недвижимости на побережье этой страны.
Как и другие страны, популярные среди эмигрантов и находящиеся на рынке вторичного жилья, Черногория сильно пострадала от мирового финансового кризиса 2008-2009 годов.
К середине 2009 года цены на жилье упали на 20-30% по сравнению с докризисным пиком.
К счастью для тех, кто продавал землю и занимался ее благоустройством, в дело вмешались российские покупатели, которые купили участки для своих вторых домов.
В замен британским покупателям, покинувшим рынок недвижимости Черногории, в период с 2009 по 2014 годы на вторичном рынке жилья появились российские покупатели.
Около 87 процентов всех покупателей в этот период были именно русские.
В последнее десятилетие этот восточный интерес, в сочетании с общим экономическим восстановлением, поддерживал тенденцию роста цен на недвижимость в Черногории.
В 2013 году Всемирный банк опубликовал отчёт под названием «Подготовка к процветанию».
Он отметил, что Черногория утроила свой доход на душу населения за десятилетие и стала самой богатой страной на западных Балканах.
В целом, сигналы экономики Черногории за последние пять лет были положительными.
ВВП рос на целых 6% в каждом квартале с начала 2013 года до начала пандемии.
С середины 2015 года валовая заработная плата выросла почти на 20%, а инфляция потребительских цен не превышала 3%.
Создание рабочих мест является единственной недостающей частью.
В начале 2017 года уровень безработицы достиг своего рекорда в более чем 22% и с тех пор лишь немного снизился.
До сих пор предложение более чем соответствовало спросу, и иностранные инвесторы надеялись, что ситуация не изменится, но в дело вмешалась глобальная пандемия.
Однако, несмотря на это, в Черногории сейчас наблюдается беспрецедентный спрос после первоначальной «паузы» в середине 2020 года.
Без сомнения, сейчас является подходящим временем для инвестиций в Черногорию.
Несмотря на то, что цены на недвижимость постоянно растут после резкого спада в период глобальной пандемии, этот рост съедается инфляцией.
Инфраструктура значительно улучшилась, несколько курортов привлекают постоянно растущий список инвесторов, жаждущих качественных инвестиций, таких как Lustica Bay, Porto Novi, Porto Montenegro, Porto Budva и т. д.
Все больше инвесторов заинтересованы в недвижимости на севере, где быстро развиваются новые горнолыжные центры.
В Черногории наблюдается постепенное восстановление стоимости жилой недвижимости после значительного снижения в период глобальной пандемии.
Это обусловлено возродившимся иностранным спросом и увеличением строительной активности. В 2021 году средняя цена на жилую недвижимость увеличилась на 15%, в основном из-за повышения цен на строительные материалы и рабочую силу.
В течение 2022 года до II квартала средняя цена нового жилья по всей стране выросла на 11,5%, до 1375 евро за квадратный метр, согласно данным Статистического Управления Черногории.
Однако, учитывая инфляцию, цены фактически снизились на 1,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Расхождение между номинальными и реальными цифрами связано с ростом инфляции, достигшей в августе 2022 года показателя в 15%.
Все основания предполагать, что рост цен на недвижимость будет сохраняться, в связи с ростом спроса на жилье, особенно со стороны иностранцев.
Центральный банк зафиксировал в первой половине 2022 года рост иностранных инвестиций на 122,7%, до 201,55 млн евро по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Разумно предположить, что многие люди, приезжающие в страну, начинают с посещения ее в качестве туристов.
Также многие из них думают: «Я мог бы постоянно жить здесь».
И некоторые из них действительно принимают решение остаться.
С вложениями миллиардов долларов в туристические строительные проекты, Черногория ожидает гораздо большего количества посетителей, и некоторые из них, вероятно, останутся навсегда.
Территория вокруг Боко-Которского залива является одним из самых популярных мест для инвестирования в отели и дома для отдыха.
Неудивительно, что инвесторы видят здесь перспективы развития.
Во-первых, место такое же великолепное, как норвежские фьорды (считается самым южным фьордом Европы), во-вторых, это не осталось незамеченным.
Оно было отмечено не только прессой, но и инвесторами, довольно масштабными, пользующимися полной поддержкой правительства, которые пытаются превратить Которский залив и Черногорию в целом в главное место Адриатики для сверхбогатых.
В целях предотвращения распространения разрозненных новых жилых построек и для привлечения туристов элитного класса, правительство поддерживает развитие ряда крупномасштабных курортных застроек вдоль побережья Черногории.
Например, компания по недвижимости Qatari Diar, созданная Управлением по инвестициям Катара, тратит более 250 миллионов евро на строительство обширного курортного комплекса в Тивате.
В тройку лучших проектов вошли:
Порто Монтенегро, бывшая база ВМС Югославии, которую в 2007 году купил консорциум, включающий российского олигарха, председателя LVMH Арно и семью Ротшильдов.
Основатель канадской компании Barrick Gold поставил перед собой задачу превратить эту часть Адриатического моря в следующее Монако и место для супер-яхт.
Правительство приняло это как свою внутреннюю стратегию развития страны.
Порто Монтенегро, расположенный в пяти минутах езды от международного аэропорта Тиват, с прямыми рейсами в Европу и даже в Дубай, недавно был приобретен Дубайской инвестиционной корпорацией.
Рассчитывайте приблизительно на 10 000 евро за квадратный метр, чтобы приобрести потрясающую квартиру с видом на море в этом комплексе, где находятся сотни причалов для яхт, в том числе для суперяхт, которые принадлежат королевским семьям Персидского залива и оцениваются в сотни миллионов долларов. В комплексе также находится пятизвездочный отель Regent.
Последним дополнением к этим роскошным комплексам, ориентированным на яхты, является Порто-Нови, расположенный недалеко от Херцег-Нови.
В 2020 году он был открыт со своими сотнями причалов, включая глубоководные причалы и все возможные удобства.
Якорным арендатором стал первый в Европе 5-звездочный отель One & Only Resort.
Основные финансовые покровители находятся в Азербайджане.
Примерная стоимость квадратного метра зависит от расположения и этажа и составляет около 9 000 евро.
Луштица Бей – это впечатляющее долгосрочное совместное предприятие египетской компании Orascom (90%) и правительства Черногории (10%), которое было запущено более восьми лет назад и теперь открыто для посещения общественностью.
Общий объем инвестиций должен составить приблизительно один миллиард евро в течение пятнадцати лет, что представляет собой достаточно значительную цифру для страны с ВВП всего в пять миллиардов евро.
В 2019 году второй по величине в Европе 5-звездочный отель Chedi открыл свои двери.
Говорят о планах, предусматривающих строительство 500 вилл, 1000 квартир, семи отелей, 18-луночного поля Гэри Плейера, двух пристаней для яхт, школы, медицинских учреждений и т. д., чтобы сделать из комплекса место для постоянного пребывания в течение всего года.
Цены на квадратный метр варьируются от 3 000 до более чем 13 000 евро.
Опытные инвесторы не рекомендуют вкладываться в эти застройки, так как прирост капитала часто ограничен или даже отрицателен, а доходность низкая.
Однако успех этих проектов свидетельствует о том, что в Черногорию идут серьезные деньги.
Эта маленькая страна имеет большое видение и постепенно достигает его.
С одной стороны, такой высокий интерес к недвижимости в этих районах Черногории затрудняет поиск дешевых вариантов.
Однако, с другой стороны, вероятно, в будущем здесь будет больше спроса на недвижимость при продаже.
Из-за состоятельных жителей и достойной инфраструктуры, Боко-Которский залив считается хорошим местом для инвестиции в недвижимость.
В эпоху неопределенности и растущей инфляции вам следует сосредоточиться на обеспеченных людях, которые все еще могут себе позволить отправиться в отпуск.
Отнюдь нет. Имейте в виду, что граница Черногории с Сербией проходит примерно в 250 км от побережья.
Почти треть населения проживает в столице Подгорица.
Она довольно разбросана: около 150 тысяч человек проживают в центре города, а еще 350 тысяч – в окрестностях метро.
Это означает, что небольшой дом площадью 75 кв. метров в новом районе может стоить всего 60 000 евро.
Диапазон цен на недвижимость в Подгорице простирается до 350 000 евро за отреставрированную виллу площадью 350 кв. метров в привлекательном районе.
В глубине страны расположен второй по величине город Черногории – Никшич.
Здесь можно приобрести скромный дом площадью 90 кв. метров за 70 000 евро.
Почти два десятилетия успешной экономической деятельности – впечатляющий результат, который привел к повышению цен на недвижимость, а также к увеличению доходов и притоку туристов.
Экономика Черногории продолжает расти благодаря развитию туристического сектора, что приведет к сильному рынку недвижимости, особенно на побережье.
Однако, есть вероятность того, что рынок недвижимости Черногории может перегреться, если предложение не сможет соответствовать спросу.
Ответ на этот вопрос, вероятно, зависит от того, будет ли страна продолжать привлекать иностранные инвестиции для поддержки развития.
Очевидно, что иностранные инвестиции в недвижимость будут расти из-за достаточно привлекательных условий.
Иностранцы при покупке недвижимости имеют практически те же права, что и местные жители.
Кроме того, каждый приобретатель недвижимости в Черногории может претендовать на право получения вида на жительство и принять участие в программе «Гражданство за инвестиции».
Дальнейшее развитие яхтенной инфраструктуры приведет к притоку большего количества яхтенных туристов, что в свою очередь повлечет за собой рост спроса на элитную арендную и коммерческую недвижимость.
В настоящее время темпы строительства жилой недвижимости показывают рост, однако они все еще далеки от показателей, достигнутых до пандемии.
Согласно данным Статистического управления, в первой половине 2022 года количество разрешений на строительство жилой недвижимости выросло до 812 единиц, что составляет прирост в 150,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основная часть этих инвестиций приходится на иностранные инвесторов, которые в основном нацелены на развитие побережья Черногории.
Несомненно, в некоторой степени рынок недвижимости Черногории зависит от экономического состояния России, а именно от цены на нефть.
Однако, несмотря на введенные Черногорией санкции по отношению к России в связи с вооруженным конфликтом в Украине, российские инвесторы продолжают оставаться крупнейшими инвесторами в недвижимость этой стране.