Сегодня мы обсудим макроландшафт Турции, то, что рынок недвижимости Стамбула сейчас является рынком покупателя, какие районы интересны для инвестирования, зоны землетрясений, а также рассмотрим конкретные примеры с цифрами и доходностью от аренды. В результате мы получим картину рынка, который имеет справедливые цены, приличную арендную доходность в некоторых сегментах и потрясающее гражданство в качестве фрилансера.
Прежде чем приступить к обсуждению вопроса об инвестициях в стамбульский рынок недвижимости, необходимо затронуть тему турецкой лиры.
К тому времени, когда вы будете читать эту статью, она неизбежно станет хуже. Но почему это происходит?
Суть проблемы заключается в дефиците текущего счета. Грубо говоря, это означает, что страна импортирует больше, чем экспортирует.
Чтобы компенсировать отрицательное сальдо торговли, необходимо восполнить этот пробел за счет финансовых потоков. Это означает сочетание прямых иностранных инвестиций (ПИИ) и долговых обязательств.
Но не турецкое правительство занимается заимствованиями. Уровень государственного долга Турции регулируется гораздо лучше, чем в большинстве стран мира. По сути, Турция использовала суперинфляцию для раздувания своего государственного долга, о чем следует помнить всем, особенно жителям Запада, живущим в странах с высоким уровнем задолженности.
Проблема заключается в частном секторе, который имеет внешние долги на сумму около 20% ВВП, деноминированные в основном в долларах США и евро.
Но в основе этой дилеммы лежит дефицит счета текущих операций. Что же является причиной этого дефицита?
Энергия. Турция имела бы чистый профицит счета текущих операций, если бы не импорт энергоносителей. Все дело в энергии. Турция является производственной и экспортной державой, но все энергоносители она импортирует. Турция предпринимает правильные долгосрочные шаги для устранения дефицита счета текущих операций
Президент Эрдоган понимает, что энергетическая зависимость Турции - это суть проблем его страны. Что он делает для решения этой проблемы?
Пока эта политика продолжается, Турция в конечном итоге будет в порядке. Однако это не исключает значительной волатильности и негативных заголовков на этом пути.
После нескольких лет снижения цен, вызванного уменьшением доли заемных средств, в период с 2020 по 2023 год на турецком рынке недвижимости наблюдался бум в долларовом выражении. Начиная с 2024 года цены медленно снижались и сейчас начинают консолидироваться. Одним из ключевых факторов замедления темпов роста стали чрезвычайно высокие процентные ставки, которые замедлили ипотечное кредитование и сделали срочные вклады более привлекательными, особенно с учетом того, что курс турецкой лиры за последний год стал более стабильным.
Реальность такова, что рынок недвижимости Стамбула всегда был очень нестабильным, и сейчас самое подходящее время для выхода на него долгосрочных инвесторов, поскольку цены доступны, это рынок покупателя, а арендная плата не падает, что означает рост доходности от аренды.
Демографическое давление добавляет привлекательности этому рынку. В настоящее время в Стамбуле проживает 15 миллионов человек, и в ближайшие годы ожидается значительный рост населения благодаря положительной демографической ситуации в стране и урбанизации. По данным Всемирного банка, коэффициент рождаемости в Турции составляет около 2,0 ребенка на одну женщину. Это очень выгодно отличается от соседней Греции, где на одну женщину приходится всего 1,3 ребенка.
Ниже приведен яркий пример объявления, которого стоит остерегаться.
Начнем с того, что иностранцев часто разыгрывают подобным образом. Вы нашли отличный сайт о недвижимости, продавец говорит на идеальном английском, предлагает встретить вас в аэропорту и предлагает вам кучу объектов с брошюрами, гарантиями аренды и обещаниями высокой прибыли в будущем. Бегите. Вас хотят обмануть!
Хорошие инвестиции делаются на вторичном рынке или у застройщиков на начальном этапе строительства, предлагающих гораздо более выгодные цены. Эти «роскошные» комплексы, которые обычно рекламируют крупные агентства, неизменно находятся очень далеко от центра. В данном конкретном примере за квартиру с двумя спальнями и двумя ванными комнатами предлагают почти 400 000 долларов, но она находится далеко от центра.
Сегодня можно найти недвижимость на вторичном рынке в центре за половину цены, хотя и без удобств. Но неизбежно ваш доход от аренды будет выше, а вероятность потерять деньги при перепродаже гораздо меньше, чем в случае с комфортабельной квартирой на окраине города.
Местные жители знают, что цены на многие из этих объектов завышены. Реальность такова, что лучшие предложения можно найти на вторичном рынке. Вы хотите купить подержанную недвижимость в процветающем районе и, желательно, отремонтировать ее по западным стандартам. Так вы, скорее всего, получите более высокую доходность и прирост капитала за счет ремонтных работ. Но помните, что вы должны думать так, как будто вы здесь родились. Поэтому, если вы хотите сделать выгодные инвестиции в недвижимость Стамбула, встаньте на их место и думайте, как турок.
Есть два способа играть на рынке.
Стамбул, как известно, разделен на две части: азиатскую и европейскую стороны. Хотя обе стороны растут, гораздо больше основных катализаторов находится на европейской стороне.
Новый стамбульский аэропорт, который был запущен в 2019 году, является крупнейшим в мире. Он расположен в глубине европейской стороны.
Будет построен новый массивный канал, который заменит Босфор в качестве транспортного маршрута. Ежегодно через Босфор проходит около 48 000 судов. В результате возникает перенаселенность и огромный экологический риск. Чтобы снизить риски и увеличить доходы, Турция планирует создать новый канал на европейской стороне.
Эти два проекта привлекают большое количество рабочих мест, способствуют развитию инфраструктуры, логистических узлов, производства и т.д.
Нельзя сказать, что на анатолийской стороне нет динамики, ведь там тоже идет активная работа. Например, на этой стороне строится крупный международный финансовый центр, в котором находятся Центральный банк Турции, главный банковский регулятор, а также штаб-квартиры нескольких крупных государственных и частных банков.
Для начала посмотрите на сейсмическую карту и избегайте районов, выделенных темно-красным цветом. Каждый домовладелец по закону обязан застраховаться от землетрясения, так что, по крайней мере, вы в некоторой степени защищены на случай землетрясения. Традиционно при землетрясениях в Турции рушатся здания низкого качества. Новое не всегда означает лучшее, поскольку строительные нормы часто игнорируются застройщиками, стремящимися срезать углы. Иногда предпочтение отдается старым и прочным зданиям. В сущности, каждое здание нужно оценивать по своему вкусу.
Недвижимость в Бейоглу - это жилая недвижимость класса ААА. Она включает в себя такие известные районы, как Галата, Таксим Акваре, Джихангир и Каракёй. Здесь всегда найдутся арендаторы, и очень легко найти контракты на USD. Здесь красивая архитектура, множество ресторанов, баров, магазинов, история, отличный доступ к общественному транспорту и т. д.
Будет ли у вас высокий уровень заполняемости? Да. Будет ли у вас ликвидный актив, который легко продать? Да. Получите ли вы хорошую доходность от аренды? Нет. Это игра на безопасность капитала. Это элитная недвижимость.
Именно здесь находится знаменитый Собор Святой Софии. Это очень туристический район с большим количеством Airbnbs. Местным жителям, как правило, не нравится жить здесь, так как они чувствуют себя как в музее или Диснейленде. Цены на недвижимость здесь такие же, как и на недвижимость премиум-класса, но найти долгосрочных арендаторов сравнительно сложнее. Кроме того, хотя рынок Airbnb очень силен, обычно люди не задерживаются здесь надолго. Те, кто впервые приезжает в Стамбул, думают, что Святая София - это центр Стамбула, но это не так. Когда они приезжают во второй раз, то, как правило, выбирают другой район.
Очень удобный для жизни район с длинной набережной вдоль Босфора. Довольно много интересных предложений в новостройках и приличных предложений с видом на Босфор. Airbnb здесь не работает, и вы не получите ни одного долгосрочного контракта на USD. Что здесь есть, так это достойная цена за вид на Босфор. Если это ваш приоритет, а бюджет не велик, возможно, вам стоит обратить внимание на этот район.
Если ориентироваться исключительно на стиль жизни, то именно здесь выгодно покупать недвижимость в Стамбуле.
Причина в том, что, хотя цены здесь такие же, как в аналогичных районах на европейской стороне, спрос на аренду со стороны иностранцев слабее. Подавляющее большинство туристов останавливается на европейской стороне, поэтому Airbnb здесь гораздо слабее, и большинство иностранных долгосрочных арендаторов с более высоким уровнем дохода останавливаются на европейской стороне. Поэтому на азиатской стороне сложнее заключить контракт на аренду жилья за USD.
Это не значит, что здесь не найти сделок, если цифры сходятся. Но это относительно редкое явление.
Каждый, кто бывал в Стамбуле, знает, насколько оживленным является этот район и как плохо здесь налажено транспортное сообщение. Постоянно приходится стоять в пробках, такси трудно достать, а автобуса всегда нужно ждать. Это неприятно, но это очень популярный район с кучей классных баров, ресторанов, исторических дворцов и потрясающих отелей. Здесь очень хорошо работают Airbnbs, а также долгосрочная аренда. Однако стоимость жилья очень высока. Во многих отношениях это тоже прайм-зона AAA, но с интересным катализатором.
Правительство уже начало строительство линии метро, которая будет иметь станцию в Бешикташе. Это превратит Бешикташ из первоклассного, очень приятного и плохо связанного района в первоклассный, очень приятный и хорошо связанный. Это окажет огромное положительное влияние на него.
Важно понимать нюансы между различными районами в Шишли. Например, Нисантаси - это ААА. Богатые турки любят жить здесь, даже больше, чем в Бейоглу. Все крупные бренды класса люкс, такие как Luis Vuitton, Gucci и другие, имеют здесь флагманские магазины. Это очень дорогой район, но арендная плата в долларах США здесь обычное дело, и Airbnbs здесь отлично себя чувствуют.
Есть и более «нормальные» районы, такие как Куртулус, где проживает много турков среднего класса, но который находится в центре города, чтобы хорошо работать на Airbnb и с иностранными арендаторами.
Здесь можно найти достойные предложения, и здесь очень высокий спрос со стороны иностранцев, которые хотят остаться в Стамбуле на среднесрочный или долгосрочный период. Иностранцы, желающие остаться здесь, также больше восточные (арабские, русские, среднеазиатские), чем западные.
Это новый и перспективный рынок недвижимости для тех, кому Шишли не по карману. Цены справедливые. Однако рынок Airbnb не очень силен, и будет трудно получить арендную плату в долларах США. Но район растет, и, что самое важное, прямо в этом районе была открыта новая прямая линия метро до аэропорта Стамбула, 7-го по загруженности аэропорта в мире.
Этот район теперь находится в нескольких минутах езды на поезде от стамбульского аэропорта. Это неизбежно улучшит динамику и профиль района.
Да. Airbnb легален в Стамбуле. Однако вы должны получить лицензию на Airbnb, которую очень строго соблюдают различные платформы. Эта лицензия требует, чтобы вы получили нотариально заверенное разрешение от всех других владельцев в здании и прошли инспекцию. С проверкой все просто, а вот со сбором подписей всех владельцев в здании - нет. Можно предположить, что в большинстве случаев это невозможно.
Если вы хотите купить квартиру или дом в Стамбуле, то обратитесь к нашему менеджеру. Он проконсультирует вас по всем вопросам и сделает персональную подборку объектов с учетом ваших финансовых возможностей и личных предпочтений.