Учитывая сложившуюся ситуацию, в связи с эскалацией международной напряжённости, растущим уровнем инфляции, непредсказуемостью финансовых рынков, инвестирование в зарубежную недвижимость становится все более актуальным.
В такие времена люди обращаются к твердым активам, таким как недвижимость, для сохранения и защиты сбережений.
Недвижимость – это надежное средство сбережения – материальный, физический актив, а не что-то условное, вроде биткоинов или акций.
В частности, зарубежная недвижимость является краеугольным камнем любой стратегии диверсификации.
Это проверенный метод защиты от таких вещей, как волатильность рынков, экономики и политических ситуаций, и это инвестиция, которая может обеспечить рост капитала и доход в разных валютах.
Как и в случае с другими видами инвестирования, при инвестициях в недвижимость необходимо руководствоваться тремя основными факторами: безопасностью, доходностью и ростом.
Главная цель в этой статье — показать основные ориентиры, которые помогут вам найти оптимальный баланс между этими тремя факторами и сделать правильный выбор.
Недвижимость является крупнейшим классом активов в мире из-за относительной доступности и того, что для ее приобретения требуются большие капиталовложения.
Согласно данным Savills World Research, в конце 2017 года оценочная стоимость глобальной недвижимости достигла примерно 280,6 трлн. Долларов, что составляет более 77% мирового богатства.
Из-за своей доступности и высокой доходности недвижимость представляет собой популярное альтернативное инвестиционное вложение для частных лиц.
И это логически обосновано: недвижимость — универсальный актив, независимо от страны, культуры и религии.
Покупка недвижимости за рубежом предполагает наличие немалой суммы денег, возможно большую часть ваших накоплений.
И, конечно, первое, что приходит на ум: а стоит ли игра свеч? Что дает инвестирование в зарубежную недвижимость? Какие преимущества оно предоставляет? Есть ли недостатки?
Это вопросы, которые возникают независимо от того, заинтересованы ли вы просто в покупке недвижимости за границей или как инвестор хотите расширить свои портфель.
Имея ответы на эти вопросы, вы сможете избежать возвышенных ожиданий и неприятных сюрпризов.
Итак, рассмотрим основные плюсы и минусы инвестирования в иностранную недвижимость.
Плюсы: преимущества инвестирования в недвижимость за рубежом
Если кратко, недвижимость за рубежом предоставляет следующие преимущества:
Ниже смотрите более детальное их описание.
Более высокая отдача от своих инвестиций
Международный рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для инвестирования.
Все больше стран открывают свои рынки недвижимости для иностранных покупателей.
Вы можете за те же деньги приобрести недвижимость за рубежом, о которой и не мечтали у себя на родине.
Недвижимость с большей доходностью и быстрым окупаемым вложением.
Невольно здесь возникает вопрос: Какие страны предлагают более рентабельные инвестиции в недвижимость?
Возможно, многие из вас подумают о странах с развитой экономикой, как США, Великобритания и Франция.
Да, рынок недвижимости этих стран стабилен и предсказуем, но из-за высокой урбанизации и более медленных темпов роста ВВП, доходность приобретенного здесь имущества, скорее всего, будет незначительной.
Более того, цены на недвижимость в таких странах просто заоблачные, недоступные для начинающего инвестора с небольшим капиталом.
Справедливости ради, нужно сказать, что в таких странах иностранный гражданин может взять жилищный кредит по очень выгодным условиям.
Например, в Германии, при покупке инвестиционной недвижимости вы можете рассчитывать на ипотеку в размере 50% от стоимости объекта по процентной ставке от 1,9 до 2,5% годовых и тем самым повысить доходность объекта.
В свою очередь, страны с развивающейся экономикой могут быть более прибыльными для инвестиций в недвижимость, но они имеют более низкий уровень предсказуемости и более высокие риски, чем у развитых стран.
В частности, бурно развивающиеся рынки позволяют инвесторам получать более высокую доходность от аренды и более низкие затраты на жизнь.
Вот почему многие выбирают инвестировать в недвижимость таких стран, как Турция, Кипр, Грузия, Португалия и т. д.
Но, покупая недвижимость в таких странах вы должны быть особенно бдительны.
В своём глобальном обзоре цен на жильё, к третьему кварталу 2022 года, Global Property Guide подтвердил в очередной раз, что Турция остаётся самым сильным рынком жилья.
Они наблюдали здесь самый быстрый рост цен на жилье в 2022 году до третьего квартала на целых 57,64%.
Смотрите также: Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Турции
Все же мы рекомендуем обратиться за советом к опытному брокеру, если вы недостаточно хорошо знакомы с рынком недвижимости в стране, где хотите приобрести недвижимость.
Долгосрочная безопасность инвестиций
Недвижимость — это долгосрочная инвестиция, то есть вы можете держать ее в течение нескольких лет, ожидая, пока она подорожает.
В то же время, если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вы можете получать ежемесячный доход, ожидая роста стоимости вашей недвижимости.
Перспектива большого дохода
Если недвижимость, которой вы владеете, со временем увеличивает свою стоимость, вы можете продать ее, получив солидную прибыль.
Однако помните: повышение стоимости не гарантировано. Необходимо инвестировать в подходящую недвижимость, чтобы получить большие доходы.
Диверсификация инвестиций и защита активов
Диверсификация своих вложений становится все более актуальной не только в плане чего, но и где.
Безусловно, для снижения рисков, хорошо инвестировать в разные активы, но, если они сосредоточены только в одной стране, ваши усилия могут оказаться тщетными.
Покупка иностранной недвижимости является эффективным способом защиты ваших активов.
Владея недвижимостью за пределами страны вашего гражданства, вы изолируете себя от всевозможных проблем и нестабильности, которые могут возникнуть дома.
Вы можете оказаться в ситуации, когда из-за экономической и политической нестабильности в вашей стране правительство может ограничить вас в праве использовать свои активы, осуществлять сделки и т.д., что может привести к большим денежным потерям.
Другими словами, разнообразив свой инвестиционный портфель иностранными активами, вы сможете снизить риски потерь.
Международная диверсификация является неотъемлемой частью любой современной инвестиционной стратегии.
Инвестирование в зарубежную недвижимость – это хороший способ интернационализировать свой портфель и повысить качество жизни.
Гарантия безопасного убежища
Имея второе жилье за рубежом, вы в любой момент можете покинуть страну, если на вашей родине по причинам, не зависящим от вас, возникнет неблагоприятная ситуация, которая может повлиять на ваше благосостояние или даже быть опасной для жизни. В некоторых странах при покупке недвижимости вы можете претендовать на получение вида на жительство или даже получить второе гражданство при инвестировании определенной суммы.
Получение вида на жительство или гражданства
Некоторые страны Европы и Карибского бассейна официально предлагают вид на жительство или гражданство в обмен на инвестиции в недвижимость.
Такие программы упрощают и ускоряют формальные процедуры, необходимые для получения вида на жительство или гражданства.
Например, вы можете получить вид на жительство или гражданство за короткий срок без знания местного языка или обязательного проживания в стране.
Эти программы можно разделить на две категории: «Гражданство за Инвестиции» и «Золотая Виза».
В случае программы Гражданства за Инвестиции вам необходимо инвестировать определённую сумму (обычно более 100 000 долларов) в недвижимость в обмен на получение гражданства и паспорта.
Такого рода программы предоставляют такие страны, как Турция, Кипр, Мальта, Антигуа и Барбуда, Сент-Китс и Гренада, Доминика и Сент-Люсия.
Аналогичная программа «Золотая виза» гарантирует получение вида на жительство, но не гражданства.
Испания, Португалия и Греция предоставляют такую визу иностранным инвесторам.
Стоит отметить, что в таких странах, как Турция, Северный Кипр и Черногория, вы можете претендовать на вид на жительство при покупке недвижимости любой стоимости.
В настоящее время выгодные условия для долларовых инвесторов
Цена недвижимости в долларовом эквиваленте будет зависеть от обменного курса местной валюты.
В последнее время укрепление доллара США создает прекрасные условия для долларовых инвесторов в недвижимость.
Например, обесценивание турецкой лиры вызвало высокий спрос на недвижимость Турции со стороны иностранных инвесторов из-за выгодного обменного курса.
А при существенном укреплении доллара США долларовые инвесторы в турецкую недвижимость получают двойную выгоду.
Защита от инфляции
Время показало, что недвижимость является хорошей защитой от инфляции.
Как правило, стоимость недвижимости всегда опережает уровень инфляции.
Поэтому, растя в стоимости и принося ежемесячный рост дохода, недвижимость служит хорошей защитой в финансовом плане.
Возможность использования кредитного плеча
Инвестируя в недвижимость, вы не всегда можете позволить себе полностью покрыть сумму стоимости недвижимости.
В конце концов, дом, который вы планируете сдавать, может стоить более 200 000 долларов.
Вот где в игру вступает кредитное плечо.
Кредитное плечо в сфере недвижимости означает, что вы используете деньги других людей для покупки недвижимости.
В этом случае вы берете кредиты в банках и возвращаете их за счет сдачи в аренду приобретенной недвижимости, в то время как стоимость недвижимости будет расти за годом в год.
Это позволит вам добавлять недвижимость к своим активам без необходимости оплачивать всю сумму денег самостоятельно.
Принесет разнообразие в вашу жизнь
Инвестирование в зарубежную недвижимость может помочь вам разнообразить свою жизнь во многих аспектах.
Кроме того, оно предоставляет возможность диверсифицировать инвестиционный портфель и использовать в качестве «аварийного люка» при возникновении экономической или политической нестабильности в вашей стране.
Также зарубежная недвижимость может служить местом для отдыха.
Например, если вы не можете представить свои каникулы без побережья Турции или Черногории, вы можете приобрести здесь дом для отдыха, чтобы не тратить деньги на отели каждое лето.
Таким образом, вы не только сэкономите деньги, но и заработаете на аренде, а также выиграйте от роста стоимости недвижимости со временем.
Кратко говоря, инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют вам иметь жилье в разных странах и вести более разнообразный, мультикультурный образ жизни.
Минусы: недостатки и риски инвестиций в зарубежную недвижимость
Помимо преимуществ, инвестиции в зарубежную недвижимость имеют свои недостатки.
Понимание этих недостатков поможет вам наиболее трезво оценивать перспективные иностранные инвестиционные объекты.
Отдельно хотелось бы напомнить о тех недостатках, которые характерны для инвестиций в недвижимость в целом, независимо от того, сделаны ли они за границей или нет:
Низкая ликвидность
Недвижимость не является ликвидным вложением, что означает, что продать ее сложнее, чем, например, акции или облигации.
Чтобы минимизировать этот недостаток, следует выбирать недвижимость, которая в краткосрочной или долгосрочной перспективе, в зависимости от ваших целей, будет пользоваться спросом.
Большой стартовой капитал
Жилая и коммерческая недвижимость – не дешевое удовольствие, поэтому вам понадобится хороший стартовый капитал, чтобы начать инвестировать в недвижимость.
Время окупаемости
Время окупаемости не будет быстрым.
Да, вы можете сдавать недвижимость и получать арендную плату, но, как правило, это будет лишь покрывать расходы, связанные с содержанием собственности и платежами по ипотеке (если вы ее брали).
Рассчитывать на прибыль можно при продаже недвижимости за цену, превышающую покупную.
Однако, чтобы получить реальную выгоду, вам придется подождать некоторое время, поскольку цены на недвижимость как правило растут.
Тщательный выбор местоположения
Местоположение играет ключевую роль при инвестировании в недвижимость.
Рост стоимости недвижимости со временем зависит во многом от её расположения.
Это предполагает, что вам понадобится много времени для тщательного исследования, чтобы подобрать недвижимость в нужном месте.
Помимо этих общих недостатков, есть и те, которые более специфичны для инвестирования за границей:
Рассмотрим их чуть подробнее.
Удаленное управление
Покупка недвижимости за рубежом означает, что вам придется либо переехать сюда, либо найти способы управления своими инвестициями издалека.
Возможно, вам потребуется нанять местную компанию для управления недвижимостью.
Изучение нового рынка
Инвестируя за границей, вы сталкиваетесь с различным рынком, который значительно отличается от того, к которому вы привыкли.
Вам придется ознакомиться с законодательством, налогообложением, местными обычаями заключения сделок и т. д.
Политические риски
Политическая обстановка в стране играет не последнюю роль в том, насколько успешны будут ваши инвестиции.
Риски, связанные с политической обстановкой, сложно предвидеть, но, если есть явные признаки политической нестабильности, стоит воздержаться от инвестиций в эту страну.
Неопределенные действия и решения правительства, прямое участие в военных конфликтах, периодические государственные перевороты приводят к плохим экономическим последствиям и, как следствие, это негативно отразится на ваших инвестициях.
Риски, связанные с передачей прав собственности
Документы, подтверждающие права собственности, отличаются в зависимости от страны.
Каждая страна имеет свое законодательство и положения, касающиеся покупки недвижимости иностранцами.
Следует ознакомиться с этими законами для каждой страны, в которой вы собираетесь инвестировать, иначе вы рискуете приобрести недвижимость, на которую у вас нет полных прав собственности.
Например, в Таиланде иностранцы не имеют права напрямую владеть землей, но могут владеть строением или домом, построенным на ней.
Валютные риски
Обменный курс или колебания валютных курсов являются одним из потенциальных рисков, с которыми вы можете столкнуться, поскольку вам потребуется конвертировать свою национальную валюту в валюту другой страны.
Возможность инвестировать, используя основные валюты, такие как евро и доллар, позволит вам избежать больших валютных колебаний, часто наблюдаемых на развивающихся рынках.
Как мы отметили в разделе о преимуществах, нынешнее укрепление доллара представляет невероятную выгоду для долларовых инвесторов в недвижимость по всему миру.
Сравнение с другими видами инвестирования — плюсы инвестиции в недвижимость под другим углом
Рассмотрим особенности инвестирования в недвижимость по сравнению с другими видами инвестирования.
Это поможет вам оценить плюсы и минусы недвижимости под другим углом.
В то время как акции, облигации, депозитные сертификаты и другие формы инвестиций по-своему привлекательны, недвижимость предлагает то, что не могут другие: денежный поток, который напрямую зависит от ваших решений.
Другими словами, Ваш доход зависит от Ваших действий.
Другие формы инвестиций часто зависят исключительно от решений, принимаемых должностными лицами компании.
Инвесторы в недвижимость самостоятельно распоряжаются своими активами. Вот наглядное сравнение инвестиции в недвижимость с другими.
Инвестиций в недвижимость в сравнении с акциями
Инвестирование в акции позволяет увеличить прибыль и получать дивиденды, но это напрямую зависит от успехов компании, в которую вы инвестировали.
Также акции предоставляют возможность диверсифицировать портфель благодаря тому, что можно приобрести акции нескольких компаний одновременно.
Это позволяет распределить инвестиционный капитал и снизить риски.
Однако следует иметь в виду, что акции непредсказуемы из-за периодических резких колебаний цен на них.
Недвижимость в свою очередь представляет собой более стабильную инвестиционную возможность для инвесторов, не желающих участвовать в рискованном характере фондового рынка.
Другой момент, который важно отметить – это разница в объёме знаний, необходимых для начала инвестирования.
Слабое представление о том, как работает фондовый рынок, может стать серьёзным барьером для входа и вынудить вас обратиться за помощью к биржевым маклерам или финансовым консультантам.
Инвестируя в недвижимость, вы имеете больший контроль над своим портфелем.
Сравнение с облигациями
Хотя облигации представляют собой простую инвестиционную возможность с относительно низким уровнем риска, прибыль от них не такая высокая, как от недвижимости.
В общем, недвижимость, предназначенная для аренды, обычно превосходит облигации из-за возможности генерировать денежный поток даже во время инфляции.
Сравнение с золотом
Инвестирование в золото — это простой процесс, который работает следующим образом: инвесторы покупают драгоценный металл и получают прибыль только после его продажи (после того, как золото подорожает).
Хотя этот процесс кажется простым, на самом деле это игра в ожидание, особенно по сравнению с недвижимостью.
Недвижимость предоставляет возможность получать доход, ожидая роста стоимости актива, что приводит к увеличению общего денежного потока.
Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость имеют большой потенциал для крупного дохода, они не являются ликвидным вложением.
Другими словами, вы не сможете быстро отбить свои вложения.
Следовательно, принимая во внимание дороговизну недвижимости, отсутствие четкой цели инвестиции, может повлечь неприятные последствия.
Цели можно условно разделить на несколько больших категорий.
Определитесь, к какой категории относятся ваши цели, и начинайте планировать исходя из этого.
При переезде на длительный период или навсегда в другую страну, при наличии необходимых средств, имеет смысл рассмотреть возможность покупки собственной недвижимости.
Таким образом, вы сможете сэкономить на арендной плате и получить возможность использовать свою недвижимость по собственному усмотрению.
Кроме того, стоимость жилья имеет тенденцию к росту, и, скорее всего, со временем ценность вашего имущества повысится.
Покупка иностранной недвижимости с целью сдачи в аренду
Один из самых распространенных случаев является приобретение дома мечты для отдыха на солнечном побережье.
Дом, который в ваше отсутствие будет приносить доход и окупать все затраты на него, такие как обслуживание и налоги, и за счёт сдачи в аренду.
Целью предполагается покупка недвижимости с последующей быстрой продажей.
Это может быть быстрый, незначительный или средний доход.
Например, вложиться в недвижимость на стадии строительства и прибыльно продать по окончании.
Или же купить недвижимость, провести ремонтные работы, улучшить и продать по дороже.
Купить недвижимость и быстро продать ее с прибылью может быть рискованным подходом, особенно если вы не знакомы хорошо с местным рынком, не можете точно рассчитать время для покупки и не готовы вложить немного капитала, чтобы гарантировать, что недвижимость будет хорошо оценена перед продажей.
Выставляя на продажу здание или земельный участок, невозможно знать, сколько времени потребуется, чтобы найти квалифицированного покупателя, заинтересованного в этом конкретном объекте недвижимости.
К тому же, покупка и продажа физической недвижимости сопряжена с целым рядом затрат, таких как оплата закрытия сделки, комиссия агента по недвижимости, налоги и т. д., которые в краткосрочной перспективе могут быть вполне ощутимы.
Тратя тысячи долларов каждый раз, когда вы покупаете или продаете недвижимость, вам нужно получать достаточно существенную прибыль, чтобы окупить свои вложения.
В большинстве случаев гораздо лучше рассматривать покупку недвижимости как долгосрочную инвестицию, будь то дом для проживания или помещение для сдачи в аренду.
Согласно опросам, проведённым в разных странах, недвижимость считается лучшей долгосрочной инвестицией, опережая золото, акции, депозиты и облигации.
Обычно эта цель основывается на значительном росте реальной цены недвижимости со временем.
Исторически сложилось так, что стоимость недвижимости превосходит уровень инфляции.
Это означает, что даже при учёте инфляции ценность недвижимости постоянно растёт.
По состоянию на первый квартал 2021 года стоимость недвижимости в мире росла второй год подряд.
Наибольший рост наблюдается в странах с развитой экономикой и составляет 8,5%.
За период с первого квартала 2021 года по первый квартал 2022 года в 11 из 58 опрошенных стран наблюдался рост цен на жилье более чем на 10%.
Даже при предположении среднего роста цен в 4%, применяя правило 72, можно ожидать, что стоимость дома удвоится за 18 лет.
В зависимости от ваших целей вы должны разработать стратегию инвестирования в недвижимость.
Для этого у вас должно быть представление о различных видах инвестиций в недвижимость и того, как они работают.
В целом инвестиции в недвижимость можно разделить на две основные категории: активные и пассивные.
Активные инвестиции — это предприятия, которые будут стоить вам не только денег, но и, вероятно, вашего времени, а также, возможно, физических усилий.
Сдача в аренду жилой или коммерческой недвижимости, перепродажа домов и квартир — это примеры таких инвестиций.
Они требуют активного участия, больших вложений и сопряжены с большим риском по сравнению с пассивными инвестициями.
Однако они, как правило, более прибыльны.
В свою очередь, пассивные инвестиции не требуют физического владения, больших денежных средств и управления недвижимостью.
К таким можно отнести инвестиционные фонды недвижимости (REIT), фонды недвижимости и краудфандинг в сфере недвижимости.
Рассмотрим самые распространённые виды и стратегии инвестирования в зарубежную недвижимость.
Жилая недвижимость является предпочтением многих инвесторов, поскольку она более знакома и приносит стабильную прибыль.
Существуют различные стратегии инвестирования в жилую недвижимость и разные уровни конкуренции на рынках.
То, что может быть подходящим для одного инвестора, может быть не лучшим вариантом для другого.
Поэтому выбор правильной стратегии и рынка имеет ключевое значение при инвестировании в жилую недвижимость.
Давайте отметим несколько распространенных стратегий инвестирования в жилую недвижимость.
Стратегии инвестирования в жилую недвижимость
Сдача недвижимости в долгосрочную аренду — это недвижимость, которую вы покупаете для того, чтобы сдавать в аренду на длительный срок.
В этот ряд входят недвижимость, начиная от многоквартирных домов с несколькими жильцами до небольших домов для одной семьи.
Здесь вы получаете доход от сдачи в аренду и от повышения стоимости недвижимости со временем, если в конечном итоге решите ее продать.
Сдача в аренду жилья для отпуска — Вы покупаете недвижимость в популярных среди туристов странах и сдаете ее в аренду на короткий срок.
Перепродажа жилья — это один из самых активных и рискованных видов инвестирования.
Вы покупаете перспективную недвижимость, ремонтируете, модернизируете и улучшаете ее, а затем перепродаете за более высокую стоимость.
Этот вид инвестирования потребует от вас не только много собственных средств, но и дополнительный денежный поток для непредвиденных ситуаций, которые могут возникнуть.
Но, если все сложится, то вы можете получить неплохой доход за сравнительно короткий срок.
Также есть и более рискованный вид перепродажи жилья.
Вы находите жилье, которое продается по цене ниже потенциальной рыночной стоимости, а затем быстро перепродаете, как правило, без капитального ремонта.
Коммерческая недвижимость относится к инвестициям в недвижимость, которые обычно не предназначены для жилья.
Гостиницы, склады, офисы и розничные магазины — все это примеры инвестиций в коммерческую недвижимость.
Эти виды инвестиций, как правило, также считаются активными и означают, что вы будете владеть помещением и сдавать его в аренду бизнесу.
Как и в случае с жилой недвижимостью, вы можете получить дополнительный доход, взымая арендную плату, или продать после того, как недвижимость подорожает по истечении определенного времени.
Коммерческая недвижимость, при правильном подходе, приносит более высокую доходность, чем жилая недвижимость.
Кроме того, она сдается на более длительный срок и имеет более низкий уровень вакантных площадей, чем в случае с другими видами недвижимости.
Инвесторы также могут испытывать меньшую конкуренцию в сфере коммерческой недвижимости, потому что покупка этой недвижимости может быть более сложной задачей, чем покупка жилых домов.
В свою очередь, ценность коммерческой недвижимости частично определяется доходом, который она приносит.
При этом, если в вашей собственности размещается успешное предприятие, она может вырасти в цене намного быстрее, чем жилая недвижимость.
Земельные участки относятся к любой свободной земле, доступной для покупки, и являются наиболее привлекательными на рынках стран с прогнозируемым бурным ростом.
Инвестирование в новое строительство также популярно на быстрорастущих рынках.
Хотя для многих инвесторов такие инвестиции могут быть незнакомы, они могут представлять довольно привлекательную прибыль.
Чтобы максимизировать прибыль при инвестировании в земельные участки и новое строительство, вам необходимо провести обширное исследование.
Только так вы сможете быть уверены, что выбрали подходящий участок и избежали влияния негативных рыночных факторов.
Коллективные инвестиции – объединяют все виды пассивных инвестиций в недвижимость, где не требуется вашего полного вовлечения.
С помощью этих стратегий вы можете получить пассивный доход с течением времени, передавая управление своими инвестициями другому субъекту, например, компании по управлению недвижимостью.
Благодаря этим видам инвестиции вы можете получать дополнительный доход, без физического вмешательства и не выступая в роли арендодателя.
Некоторые из методов инвестирования в недвижимость, такие как инвестирование в REIT, аналогичны инвестированию в паевые инвестиционные фонды.
Это означает, что вы, как инвестор в недвижимость, можете заработать дополнительные деньги без необходимости покупки объектов недвижимости.
При традиционных инвестициях инвестор обычно владеет и управляет недвижимостью, в то время как при коллективных инвестициях он никогда не имеет прямого отношения к физической недвижимости и даже может никогда ее не увидеть.
Благодаря низкому порогу входа и простоте, коллективные инвестиции в недвижимость пользуются всё большей популярностью.
Давайте рассмотрим некоторые из самых популярных видов таких инвестиций.
Инвестиционные фонды недвижимости или REIT — это компании, которые владеют, управляют и финансируют объекты, приносящие доход.
В отличие от предыдущих вариантов, REIT рассматриваются как пассивные инвестиции.
Вы можете инвестировать в акции этих компаний по недвижимости на фондовой бирже.
Когда вы инвестируете в REIT, вы инвестируете в недвижимость, принадлежащую этим компаниям, без дополнительного риска самостоятельного владения им.
Хотя управление инвестиционной недвижимостью в меньшей степени зависит от вас, взамен, это открывает больше возможностей для диверсификации.
Например, скажем, вы вкладываете небольшую сумму в многоквартирный дом в Чикаго, еще одну сумму в новое офисное здание в Нью-Йорке и еще немного в торговое помещение в Денвере.
В то время как управляющий орган контролирует инвестиции, вы можете распределить свои вклады, чтобы снизить риск и потенциально получить доход от нескольких уникальных объектов.
REIT генерирует стабильный поток доходов для инвесторов, но мало дают в плане прироста капитала.
Большинство REIT торгуются публично, как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).
Компании REIT, как правило, специализируются на коммерческой недвижимости, такой как торговые центры, склады, офисы и больницы.
Поэтому, если вы заинтересованы в коммерческой недвижимости, но не имеете средств для самостоятельного инвестирования, REIT может быть отличным вариантом.
Краудфандинг в области недвижимости — это новый метод, позволяющий инвесторам объединяться для инвестирования своих совместных средств через Интернет в проекты, которые они не могли бы профинансировать индивидуально.
Этот метод инвестирования, как и REIT, требует гораздо меньших первоначальных вложений и также считается пассивным доходом.
Некоторые онлайн-платформы для краудфандинга недвижимости открыты для обычных инвесторов, но многие из них требуют подтверждения определенного уровня дохода от пользователей.
Здесь нет единого правильного ответа: выбор зависит от личных предпочтений, целей, рыночных условий и стратегии инвестирования.
Выбор подходящего типа недвижимости сводится к оценке плюсов и минусов каждого варианта, хотя существуют некоторые ключевые факторы, которые нужно учитывать при поиске прибыльных вариантов.
При выборе наиболее подходящей инвестиционной недвижимости нельзя неучтиво относиться к месторасположению.
Инвесторы, действующие в странах с быстро развивающимся рынком, могут преуспеть, инвестируя в земельные участки и новое строительство.
В то же время, инвесторы, работающие на более «стабильных» рынках, могут быть более заинтересованы в жилой недвижимости.
При принятии решения о том, в какой тип недвижимости инвестировать, инвесторы должны учитывать не только местоположение, но и свои предпочтения.
Они должны также рассмотреть желаемый уровень вовлеченности, допустимый риск и прибыльность.
Инвесторы, желающие взять на себя более пассивную роль, могут выбрать покупку и владение коммерческой или жилой недвижимостью и нанять управляющего.
С другой стороны, те, кто хочет принять более активное участие, могут принять на себя задачу застройки пустующих земель или ремонта жилых домов.
При выборе наиболее приемлемого для вас вида инвестиционной недвижимости следует помнить, что многие инвесторы добиваются успеха, инвестируя в различные виды недвижимости.
В итоге:
Каждый из этих видов инвестирования в недвижимость имеет свои уникальные преимущества и недостатки, которые инвесторы должны учитывать.
В целом, «молодые» быстроразвивающиеся рынки сопряжены с большим риском, но имеют больший потенциал прибыли, чем устоявшиеся стабильные рынки.
Недвижимость, может быть, одним из самых прибыльных, но и наиболее рискованных вложений ваших средств.
Все зависит от вашего подхода, выбранной стратегии инвестирования и ее реализации.
Определившись со стратегией и целями инвестиций в недвижимость за рубежом, следующим шагом является выбор подходящего объекта.
Этот этап потребует от вас терпения и тщательного исследования, чтобы повысить шансы на нахождение доходного инвестиционного объекта.
Вот некоторые важные моменты, которые следует учитывать при выборе потенциально прибыльного объекта недвижимости.
Выбор правильного местоположения является неотъемлемой частью успешных инвестиций в недвижимость.
Не думайте слишком оригинально, когда речь заходит о выборе расположении недвижимости; искать недвижимость стоит на устоявшихся рынках.
Местоположение является одним из основных факторов, влияющих на ценность приобретаемой недвижимости.
Фактор местоположения оказывает влияние как на краткосрочную, так и на долгосрочную стоимость объекта недвижимости.
В профессиональной среде часто употребляется выражение «местоположение — это всё в сфере недвижимости».
Оно имеет решающее значение при принятии решения о выгодной инвестиции в недвижимость.
При выборе нужно учитывать близость транспортного сообщения, дорог, автобусных остановок и аэропорта.
Не забывайте также про удобства: рынки, магазины, достопримечательности, учебные заведения и медицинские учреждения.
Немаловажно пристально изучить планы развития района, в котором находится объект недвижимости.
Радикальные изменения, отсутствие или появление застройки, строительство нового жилья могут иметь как положительные, так и отрицательные последствия для привлекательности района, что скажется на цене недвижимости.
Планы по развитию гражданской инфраструктуры, улучшению общественного транспорта, открытию новых учебных, медицинских и культурно-развлекательных учреждений могут в будущем принести значительный прирост стоимости недвижимости в этой местности.
Судить о привлекательности района можно, например, по тому, насколько быстро объекты в этом районе распродаются на рынке.
Если они быстро распродаются, это говорит о том, что вы не один желаете проживать здесь.
Чтобы избежать рисков неудачной инвестиции, имеет смысл исследовать местные районы, чтобы определить те, в которых стоимость недвижимости имеет тенденцию к росту.
Расположение в рамках района также имеет важное значение.
Если вы планируете приобрести жилой дом недалеко от оживленной дороги или рядом с крупным коммерческим объектом, то вероятно, вам удастся сэкономить деньги, однако продать такую недвижимость может оказаться сложнее.
Безусловно, у каждого из нас есть свои предпочтения в выборе местоположения при покупке недвижимости, но, чтобы ваши инвестиции окупились со временем, необходимо учитывать объективные характеристики, такие как доступность основных удобств, качество школ и вузов, уровень преступности и т.д.
Оценка недвижимости: как определить реальную рыночную стоимость объекта?
Оценка недвижимости — это процесс, направленный на оценку реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как иностранец, планирующий приобрести недвижимость в другой стране, Вам следует серьезно подходить к вопросу о цене, чтобы сделать выгодное вложение.
Вот несколько мер, которые Вы можете предпринять, чтобы получить хорошее представление о рыночной стоимости недвижимости в регионе.
Как давно объект находится на рынке? Это один из первых вопросов, который задаёт себе хороший инвестор в недвижимости.
Если недвижимость продается много месяцев или лет, это может быть признаком того, что с ней что-то не так.
Возможно, цена на недвижимость слишком высока или, например, потребуются дорогостоящие ремонтные работы.
В любом случае, нужно определить причины, по которым недвижимость до сих пор не продана, чтобы иметь полное представление о ситуации.
Ранее мы обсуждали, что местонахождение играет важную роль в определении цены недвижимости.
Лучшее расположение обеспечивает высокую стоимость и приводит к росту ее ценности со временем.
Доступность ключевых услуг и удобств, близость к центру города, пляжу, реке, достопримечательностям все делает собственность более ценной.
Значение этих факторов может меняться в зависимости от назначения объекта и поставленных целей.
Необходимо произвести подробное сравнение нескольких объявлений с похожими характеристиками, которые находятся в месте, где вы собираетесь купить недвижимость.
Постарайтесь выяснить, почему некоторые объекты оцениваются больше, чем другие.
Для этих целей мы предлагаем использовать наш сайт, где можно найти тысячи предложений от разных агентств.
Всегда старайтесь посетить недвижимость лично, прежде чем принимать решение о покупке.
Это позволит вам самостоятельно оценить состояние недвижимости, а также проанализировать все преимущества и недостатки.
Вы сможете оценить привлекательность местоположения объекта, оценить размер и расположение комнат, а также проверить доступность нужных элементов инфраструктуры: дорог, магазинов, школ, зеленых зон, пляжей и достопримечательностей.
Узнайте у местных агентов последние показатели местного рынка недвижимости, чтобы получить общее представление.
Как изменились цены за последнее время?
Какие последние объекты они продали и за какую цену?
Какие типы недвижимости пользуются наибольшим спросом в этом районе?
Иностранцы или местные покупают больше всего недвижимости в этом районе?
Кто преобладает среди иностранцев, которые покупают здесь недвижимость?
Вот некоторые вопросы, которые вы можете задать местным агентам по недвижимости.
Относитесь к тому, что говорит агент по недвижимости с долей скептицизма — их работа заключается в том, чтобы продать недвижимость своим клиентам.
Из местных новостей можно сделать вывод о состоянии здешнего рынка недвижимости и экономики.
Анализируя эти данные, можно получить более полное представление о спросе на местную недвижимость, о изменении размера арендной платы, о уровне занятости населения и других факторах, влияющих на эффективность инвестиций.
Знание актуальных цен на недвижимость в рассматриваемом регионе помогает вести уверенные переговоры и избежать переплаты.
Для многих доход от аренды будет хлебом насущным, поэтому необходимо хорошо знать среднюю арендную плату в районе, где вы рассматривайте купить недвижимость.
Убедитесь, что предполагаемая арендная плата от любого объекта, который вы рассматриваете, будет достаточно высокой, чтобы покрыть платеж по ипотеке, налоги и другие расходы.
Исследуйте район достаточно подробно, чтобы предсказать, как арендная плата будет меняться в течение следующих пяти лет.
Если вы планируете приобрести недвижимость у моря и сдавать ее в аренду туристам, то стоит задуматься о том, в какое время года это будет происходить.
В случае, если это будет ваш основной дом, за исключением летних поездок, вы можете посмотреть места, где в летние месяцы встречается максимальный туристический сезон.
А если вы хотите сдавать его в аренду круглый год или в холодное время, вам необходимо выбрать место, где много солнечного света и жарких дней независимо от времени года, например, на средиземноморском побережье Испании.
Определите будет ли недвижимость доходной при помощи правила одного процента (1%)
При поиске выгодной сделки может быть трудно определить, какая недвижимость будет генерировать положительный денежный поток.
Однако существует метод, помогающий оценить потенциал дома — правило одного процента (1%).
Этот инструмент может помочь быстро найти недвижимость, которая подходит для достижения ваших инвестиционных целей.
Правило 1% при инвестировании в недвижимость предполагает оценку цены инвестиционной собственности по сравнению с валовым доходом, который она будет генерировать.
При просмотре объекта стоит применить правило 1% к его цене, сверяя полученную цифру со средней арендной платой в этом районе.
Расчет правила 1% прост: просто умножьте цену покупки на 1%.
Или еще проще – переместите запятую в цене покупки на два пробела влево и получите минимальную ежемесячную арендную плату.
Если недвижимость требует каких-либо ремонтных работ, то для оценки минимальной арендной платы следует учесть их в вычислениях.
Для этого нужно добавить их к покупной цене и умножить итоговую сумму на 1%.
Например, если покупная цена дома составляет 120 000 евро, а затраты на ремонт составляют 10 000 евро, то минимальная ежемесячная арендная плата будет равна 1 300 евро:
(€120 000 + €10 000) х 0,01 = €1 300.
Теперь необходимо сравнить рассчитанную сумму со средней арендной платой в этом районе.
Если полученное значение равно или больше средней арендной платы, то объект подходит под правило 1%.
Однако следует помнить, что это приблизительное правило.
Этот метод дает хороший предположительный результат, но не учитывает такие затраты, как техническое обслуживание, налоги и страховка, а также операционные расходы.
Хотя покупка новой недвижимости имеет свои преимущества, покупка недвижимости на стадии строительства может быть рискованной инвестицией.
Однако она имеет свои преимущества, поэтому, если вы решили осуществить такую покупку, постарайтесь получить полную информацию о проекте и застройщике.
Застройщик, заслуживающий доверия должен быть в состоянии предоставить вам достоверную информацию о нескольких своих успешных построенных объектах.
Также необходимо убедиться, что в контракте предусматривается полное возмещение вложенных средств в случае невыполнения проекта в срок.
Нередки случаи, когда при покупке недвижимости на последних этапах оказывается, что продавец на самом деле не имеет права собственности.
Это значит, что технически он не может продать недвижимость, даже если вы приложили много усилий.
Особенно часто такие ситуации встречаются при приобретении новостроек, так как документа, подтверждающего право собственности, еще не существует.
Любой потенциальный инвестор, интересующийся иностранной недвижимостью, должен действовать осторожно, иначе он может стать жертвой мошенников.
Инвестирование в иностранную недвижимость безусловно повысит вашу налоговую нагрузку.
В зависимости от того, в какой стране вы планируете приобрести недвижимость, следует учитывать местные налоги и те, которые придется заплатить на родине.
Узнайте, какие операции с недвижимостью в стране, где вы планируете купить недвижимость, облагаются налогом и каковы их размеры.
Например, какие налоги предусмотрены при продаже и покупке недвижимости, а также есть ли гербовый сбор?
Каков размер налога на доход от аренды?
Разъясните, подлежит ли обложению зарубежная недвижимость в стране, гражданином которой вы являетесь?
В России налогообложение недвижимости, находящейся за пределами страны, ограничивается только доходами, происходящими из владения и использования такой недвижимости, например, от сдачи в аренду и продажи.
Узнайте, есть ли соглашения об избежание двойного налогообложения между вашей страной и страной, где вы планируете приобрести недвижимость.
Это очень важно, поскольку может существенно повлиять на расчет доходности инвестиции в недвижимость.
Жизнь в районе, регионе или стране с высоким уровнем преступности не приносит большого удовольствия.
Кроме того, это может отрицательно повлиять на доходность и ценность недвижимости.
Поэтому мы настоятельно рекомендуем Вам ознакомиться со статистикой преступности в районе, где расположен интересующий вас объект.
Проверьте показатели вандализма, а также малых и крупных преступлений, и обязательно отметьте, растет ли уровень преступности или снижается.
Неплохо будет задать вопрос о частоте присутствия полиции в районе.
Кроме того, вы можете проанализировать информацию об индексе преступности / безопасности по странам и городам на сайте Numbeo.
Экологические риски — это еще один критерий, который необходимо учитывать при выборе инвестиционно-выгодного недвижимого актива за границей.
Окружающая среда может существенно повлиять на результативность ваших инвестиций.
К экологическим рискам относятся стихийные бедствия, изменения климата и эрозия пляжей.
Вам необходимо иметь хорошее представление о том, какие стихийные бедствия могут произойти в регионе, в который вы инвестируете.
Например, при инвестировании в недвижимость на берегу моря, необходимо предусмотреть возможность наличия ураганов и тайфунов.
Общий климат также имеет значение для определенных инвестиций, особенно в сельскохозяйственной сфере.
Если оптимальные климатические условия для культуры резко изменятся, то это приведет к значительному изменению общего производства и урожая, что в свою очередь повлияет на доходы.
Если вы решили инвестировать в недвижимость на берегу моря, то необходимо быть в курсе о всех проблемах, связанных с береговой эрозией в данном регионе.
Эрозия пляжа представляет серьезную угрозу для владений, расположенных на берегу моря, поскольку она существенно снижает их стоимость при перепродаже.
В худшем случае собственность может утонуть в океане.
Даже если вы говорите на разговорном уровне, вы можете упустить важную деталь, если пренебречь переводом документов.
Наймите своего переводчика, вместо того, которого предлагает вам продавец или ипотечная компания.
Вы должны убедиться, что переводчик учитывает ваши интересы и делает точный перевод документов.
Вам придется сделать несколько переводов на разных этапах покупки недвижимости.
Помимо маржи при обмене валюты, следует учитывать комиссии, которые берет банк или обменная компания.
Хотя вы можете предположить, что банки имеют лучшие обменные курсы, есть возможность найти более выгодный курс, работая с компанией, занимающейся денежными переводами.
Проконсультируйтесь со специалистом по валюте, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант.
В заключение
Недвижимость зарекомендовала себя как достойная инвестиция, которая со временем обеспечивает денежный поток и прирост стоимости.
Инвестирование в недвижимость является прекрасным вариантом для начинающего инвестора, так как оно менее волатильно, чем акции, облигации или биржевые фонды.
В частности, инвестиции в иностранную недвижимость предоставляют возможность инвестирования на новых рынках с более высокой доходностью, иметь свой дом для отдыха на берегу моря и при этом получать доход или успешный бизнес в бурлящем мегаполисе.
Здесь не стоит забывать и о дополнительных рисках, связанных с иностранной недвижимостью.
Чтобы минимизировать их, стоит серьёзно подойти к определению целей и задач инвестиций и выбору объекта недвижимости.
Ваша основная цель состоит в том, чтобы инвестировать в недвижимость, цена которой со временем будет только расти.
Если вы понимаете риски и готовы провести тщательное исследование в поисках лучших вариантов для инвестиций в недвижимость, то это может обеспечить вам солидный прирост дохода. И, самое главное, все ваши действия при выборе недвижимости должны направляться на то, чтобы подобрать наиболее ликвидный объект, для которого вы всегда сможете найти покупателя.